房地產(chǎn)狀況調整的思路和方法

房地產(chǎn)狀況調整的思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權益方面的和實物方面的;其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況;然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異所造成的價格差異程度;最后根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進行調整。總的來說，如果可比實例房地產(chǎn)優(yōu)于估價對象房地產(chǎn)，則應對可比實例價格做減價調整;反之，則應做增價調整。

具體進行房地產(chǎn)狀況調整的方法，有直接比較調整和間接比較調整兩種。

(1)直接比較調整一般是采用評分的辦法(參見表4—3)，以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(通常定為100分)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與它逐項進行比較、打分。如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差，則打的分數(shù)就低于100;相反，打的分數(shù)就高于100。然后將所得的分數(shù)轉化為調整價格的比率。采用直接比較進行房地產(chǎn)狀況調整的表達式為：

可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 x 100/()=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

上式括號內(nèi)應填寫的數(shù)字，為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于估價對象房地產(chǎn)狀況的得分。

(2)間接比較調整與直接比較調整相似，所不同的是設想一個標準房地產(chǎn)狀況，然后以此標準房地產(chǎn)狀況為基準(通常定為100分)，將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項進行比較、打分。如果估價對象、可比實例的房地產(chǎn)狀況比標準房地產(chǎn)狀況差，則打的分數(shù)就低于100;相反，打的分數(shù)就高于100

采用間接比較進行房地產(chǎn)狀況調整的表達式為：

可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 x 100/()x ()/100=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

上式位于分母的括號內(nèi)應填寫的數(shù)字為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于標準房地產(chǎn)狀況的得分，位于分子的括號內(nèi)應填寫的數(shù)字為估價對象房地產(chǎn)狀況相對于標準房地產(chǎn)狀況的得分。

4.房地產(chǎn)狀況調整應注意的問題

(1)可比實例的房地產(chǎn)狀況，無論是區(qū)位狀況、權益狀況還是實物狀況，都應是成交價格所對應或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。因為在估價時點或其他時候，可比實例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映了。除了期房交易的成交價格之外，可比實例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實例房地產(chǎn)在其成交日期時的狀況。

(2)由于不同使用性質的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響程度也不一定相同。因此，在進行區(qū)位狀況和實物狀況的比較、調整時，具體比較、調整的內(nèi)容及權重應有所不同。例如，居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適;商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件;工業(yè)房地產(chǎn)強調對外交通運輸;農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。