二、房地產(chǎn)價(jià)格形成的基本原理

　　(一)預(yù)期原理

　　首先取決于在其耐用期內(nèi)效用、供求關(guān)系的預(yù)期。

　　(二)資本化原理

　　(三)供求原理

　　均衡價(jià)格，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格高于均衡價(jià)格時(shí)，市場(chǎng)供大于求，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格低于均衡價(jià)格時(shí)，市場(chǎng)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)的供給是無(wú)彈性的。房地產(chǎn)的均衡價(jià)格主要是由需求狀況決定的。

　　(四)替代原理

　　具有相似地段、相似建筑類型、相似房型等的房地產(chǎn)，在效用上就具有相似性，與一般商品的替代原理所不同的是，由于房地產(chǎn)的空間固定性，能夠與它產(chǎn)生替代關(guān)系的其他房地產(chǎn)所在的地區(qū)，稱為該房地產(chǎn)的“同一供需圈”。

　　(五)變動(dòng)原理

　　變動(dòng)原理必須確定一個(gè)基準(zhǔn)日期(稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn))。

　　(六)最高最佳使用原理

　　房地產(chǎn)的均衡價(jià)格是由其最高最佳效用所決定的。

　　均衡原理和適合原理

　　房地產(chǎn)在什么情況下才能達(dá)到最高最佳使用呢?有兩個(gè)前提：一是當(dāng)房地產(chǎn)內(nèi)部各組成部分處于均衡狀態(tài)，二是當(dāng)房地產(chǎn)本體與周圍環(huán)境處于適合狀態(tài)。房地產(chǎn)的內(nèi)部均衡首先表現(xiàn)在土地的價(jià)值與建筑物價(jià)值之間的均衡。