2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試房地產(chǎn)經(jīng)紀概論知識點2
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-09-27 15:37:52
（三）門店產(chǎn)品研究
1.臨路狀況
門店所面臨的街道是門店客流來源的通道，所以門店的臨路狀況對門店的客流量有很大影響。大多數(shù)情況下，街道與街道的交接之處（如轉(zhuǎn)角、三岔路口），客流較為集中，愈往道路中間，客流則逐漸減少。因此門店如能設(shè)置在這種地方，店面會較為顯眼，便于吸引客流。在門店布置時，應(yīng)盡量將門店的正門設(shè)置在人流最大街道的一面。
2.方位
方位是指門店正門的朝向。門店正門的朝向會影響到門店的日照程度、時間和受風(fēng)情況，從而在一定程度上影響客流量。通常門店正門朝南為佳。
3.地勢
門店的地勢高于或低于所面臨的街道，都有可能會減少門店的客流。通常門店與道路基本同處一個水平面上是最佳的。
4.與客戶的接近度
客戶的接近度是指目標客戶是否容易接近門店。接近度是衡量待選門店客戶是否容易接近門店的準則。門店與客戶接近度越高越好。通常衡量接近度應(yīng)考慮以下幾點因素：
（1）門店前路的寬度，人流量及停留性。
（2）人流的結(jié)構(gòu)及行為特點。
（3）道路的特性。
（4）鄰居類型。
（5）同業(yè)門店的情況。
（6）離社區(qū)主入口的距離。
（7）是否便于停車。
（四）門店可行性研究
門店開設(shè)前對備選門店進行可行性研究，是經(jīng)紀機構(gòu)在做出選址決策之前必須進行的一項基本工作�？尚行匝芯渴歉鶕�(jù)區(qū)域的市場存量、客戶需求程度、周轉(zhuǎn)率、交易的活躍和關(guān)注程度等機會因素分析的基礎(chǔ)上進行的，應(yīng)盡量形成數(shù)據(jù)，計算出供決策判斷的關(guān)鍵指標，進行盈虧分析，以確定是否投資、投資的方式、投資的數(shù)額及規(guī)模等。門店可行性研究中關(guān)鍵的指標包括經(jīng)營成本、損益平衡銷售額和區(qū)域必要市場占有率等。
經(jīng)營成本的估算，包括以下項目：
（1）門店購買費用或門店租金，一般采用租賃的形式，租金按合同采用年付、季度付或其他付款方式。
（2）門店裝修費（包括招牌、櫥窗、燈光、地段、墻面等）。
（3）門店登記注冊費。
（4）辦公用品購置費（電腦、復(fù)印機、打印機、收銀用設(shè)備等）。
（5）員工工資福利。
（6）廣告費。
（7）水電費、物業(yè)管理費。
（8）稅費和管理費。
（9）辦公用品費（紙、筆、宣傳手冊及單張等）。
（10）其他雜費。
門店租賃費用、員工工資福利費用、辦公用品配置費用、廣告費是相對最主要的費用。其中投入最大的是廣告推廣費用和門店租賃費用，可根據(jù)經(jīng)紀機構(gòu)自身的發(fā)展規(guī)劃進行適當?shù)恼{(diào)整，由以上費用的累計總和，可以估算出計劃期限（如月、季度）內(nèi)的經(jīng)營成本。
計劃期限內(nèi)的經(jīng)營成本加上同期門店應(yīng)得的正常利潤，即為門店損益平衡點的銷售額。損益平衡點的銷售額占門店所在區(qū)域市場的比例即為該門店的區(qū)域必要占有率。若選擇區(qū)域銷售額所要求的區(qū)域必要市場占有率比較低，則風(fēng)險不高，反之，要求的市場占有率越高，風(fēng)險就越高。假設(shè)選擇區(qū)域的市場規(guī)模為每月1000萬元，只要銷售額達300萬元即可達到損益平衡點，即30％的區(qū)域占有率，風(fēng)險便不高。若銷售額每月需達700萬元才可達損益平衡點，那么70％的區(qū)域占有率是非常高難度的指標。當然，具體多少區(qū)域必要市場占有率才可作為門店選址的依據(jù)，應(yīng)根據(jù)目標區(qū)域內(nèi)的行業(yè)競爭情況，以及本公司門店在類似區(qū)域市場上的市場占有率情況來決定。
