2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試經(jīng)紀相關知識知識點28
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2011-11-08 08:27:23
（四）物權的特征（掌握）
（1）物權法定原則。是指物權的種類和內(nèi)容只能由法律確定，而不能由民事權利主體隨意創(chuàng)設。因為物權是一項重要的民事權利，物權制度屬于民事基本制度。
（2）物權公示原則。各種物權變動取得必須以一種可以公開的能夠表現(xiàn)物權變動的方式予以展示，而決定物權變動取得的效力。物權公示的方式包括登記、交付、占有等。
一般來說，房屋、土地等不動產(chǎn)物權的公示方式是登記，動產(chǎn)物權的公示方式是交付。中國不動產(chǎn)公示采取登記方式。
（3）物權優(yōu)先原則。物權是債權產(chǎn)生的前提，在物權和債權同時存在的情況下，無論物權成立于債權之前或之后，物權優(yōu)于一般的債權。最典型的是房地產(chǎn)辦理抵押登記后，即取得擔保物權后即可對抗第三人的一般債權。
二、所有權（熟悉）
（一）所有權概述
所有權是指權利人依法對自己的財產(chǎn)享有全面支配的權利。完整的所有權包含占有、使用、收益和處分四項權能。占有、使用、收益、處分四項權能可以與所有權發(fā)生分離，而所有權人并不因此喪失其所有權，但其所有權因此而受到限制。
所有權分為國家所有權、集體所有權和私人所有權。
（二）不動產(chǎn)所有權
不動產(chǎn)所有權主要有土地所有權和房屋所有權。
中國現(xiàn)行的不動產(chǎn)所有制，是土地只能為國家所有和集體所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要為私人所有。因此，中國的土地所有權只有國家所有權和集體所有權兩種，房屋所有權則有國家所有權、集體所有權和私人所有權三種。
（三）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有其所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓。
（四）共有
1.共有是指兩個以上權利主體（自然人、法人）對某項財產(chǎn)共同享有所有權。共有的權利主體稱為共有人，客體稱為共有財產(chǎn)或共有物，各共有人之間因財產(chǎn)共有形成的權利義務關系稱為共有關系。
2.共有分為按份共有和共同共有。按份共有也稱為分別共有，是指兩個以上權利主體對某項財產(chǎn)按照份額享有權利和分擔義務的共有。
例如，甲、乙合買一處50萬元的房屋，甲出資30萬元，乙出資20萬元，甲、乙各按出資的份額（甲60%，乙40%）對該房屋享有權利、分擔義務。
共同共有是指兩個以上權利主體對某項財產(chǎn)不分份額、平等地享有權利和分擔義務的共有。例如，夫妻對共同財產(chǎn)的共有。
3.共同共有與按份共有的主要區(qū)別是：共同共有是不確定份額的共有，只有在共同共有關系消滅，如婚姻關系解除，對共有財產(chǎn)進行分割時，才能確定各個共有人應得的份額。
4.處分按份共有的財產(chǎn)，應經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意；處分共同共有的財產(chǎn)，應經(jīng)全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
因共有關系消滅而分割共有財產(chǎn)時，在不損害財產(chǎn)的經(jīng)濟價值的前提下，
可以采取以下方法：①實物分割；②變價分割；③作價補償。
三、用益物權（熟悉）
（一）用益物權概述
用益物權是指權利人依法對他人的財產(chǎn)享有占有、使用和收益的權利。
用益物權有以下特征：①用益物權以對物的實際占有為前提，以使用、收益為目的；
②用益物權是由所有權派生的物權；
③用益物權是受限制的物權，只具有所有權權能中的部分權能；
④用益物權是一項獨立的物權；
⑤用益物權一般以不動產(chǎn)為客體。
（二）用益物權的種類
1.用益物權包括土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。
2.土地承包經(jīng)營權人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
3.建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施。
4.宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
5.地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。上述他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。
6.地役權有以下特征：①地役權是按照合同設立的；②地役權是利用他人的不動產(chǎn)；③地役權是為了提高自己不動產(chǎn)的效益；④地役權具有從屬性和不可分性。
