為了迎接2011年房產(chǎn)經(jīng)紀人考試，育路教育網(wǎng)小編特為大家整理了房產(chǎn)經(jīng)紀人房產(chǎn)經(jīng)紀概論之房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！

    房地產(chǎn)細分市場需求預(yù)測

    1.住宅

    （1）根據(jù)政府統(tǒng)計部門公布的人口資料，查尋標的房地產(chǎn)的市場區(qū)域所對應(yīng)的城市區(qū)域內(nèi)未來某一時期人口總數(shù)的預(yù)測值和戶均人口數(shù)量，推算標的房地產(chǎn)市場區(qū)域內(nèi)住宅需求總套數(shù)：

    住宅需求總套數(shù)=某一時期人口總數(shù)/戶均人口數(shù)量

    （2）根據(jù)標的房地產(chǎn)所屬住宅類型目前市場售價（每套總價）的范圍（上限和下限），按當時當?shù)爻Ｒ?guī)的抵押貸款方式，推算購買此類住宅的家庭每月須支付的還款額：

    月還款額=總價X貸款占總價比例Xr（1+r）n/[（1+r）n一1]式中 r——個人住房抵押貸款利率；

    n——貸款期總月數(shù)。

    根據(jù)月還款額和當?shù)氐氖杖脒�貸比①，推算購買標的房地產(chǎn)所屬類型住宅的家庭年收人范圍：

    購買標的房地產(chǎn)所屬類型住宅的家庭年收入=月還款額X12/收入還貸比

    查尋有關(guān)人口統(tǒng)計資料，確定在有以上所推算的年收入范圍內(nèi)的家庭占標的房地產(chǎn)所在城市家庭總數(shù)的比例（HP）。

    （3）調(diào)查標的房地產(chǎn)所屬類型平均每套住宅的建筑面積，計算標的房地產(chǎn)市場區(qū)域內(nèi)對標的房地產(chǎn)所屬類型住宅的需求總量（DH，面積）：

    DH=住宅需求總套數(shù)XHPX標的房地產(chǎn)所屬類型平均每套住宅的建筑面積

    以上計算中，如果使用未來某個時期新增人口的預(yù)測值，則可得出相應(yīng)時期新增住宅需求總面積的預(yù)測值。

    2.零售商業(yè)房地產(chǎn)

    （1）根據(jù)政府有關(guān)部門公布的標的房地產(chǎn)所在城市的城鎮(zhèn)居民家庭購買商品支出及其在食品、衣著品、日用品等九大類商品上的分配比例，計算該城市城鎮(zhèn)居民家庭在標的房地產(chǎn)最可能使用者所屬零售業(yè)的消費支出（Eu）：

    Eu=城鎮(zhèn)居民家庭購買商品支出X城鎮(zhèn)居民家庭在標的房地產(chǎn)最可能使用者所屬零售業(yè)類型的消費支出比例

    （2）根據(jù)政府統(tǒng)計部門公布的標的房地產(chǎn)所在城市的現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民人口總數(shù)和城鎮(zhèn)居民家庭現(xiàn)有人均可支配收入，計算當?shù)鼐用裨跇说姆康禺a(chǎn)最可能使用者所屬零售業(yè)的消費支出占可支配收入的比值（EvTIv）：

    EuTIv=Eu/（城鎮(zhèn)居民家庭現(xiàn)有人均可支配收入X現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民人口總數(shù)）

    （3）根據(jù)政府統(tǒng)計部門公布的人口預(yù)測數(shù)據(jù)，查尋標的房地產(chǎn)市場區(qū)域內(nèi)未來某個時期的城鎮(zhèn)居民人口總數(shù)，計算該時期內(nèi)標的房地產(chǎn)市場區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)居民家庭在標的房地產(chǎn)最可能使用者所屬零售業(yè)的消費支出（Es）：

    Es=預(yù)計標的房地產(chǎn)市場區(qū)域內(nèi)的城鎮(zhèn)居民人口總數(shù)X城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入xEuTlu

    （4）根據(jù)政府統(tǒng)計部門有關(guān)標的房地產(chǎn)所在城市區(qū)域內(nèi)標的房地產(chǎn)最可能使用者所屬零售業(yè)零售額的前3年數(shù)據(jù)，并按（3）所述方法計算相應(yīng)年份的該城市區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)居民家庭在標的房地產(chǎn)最可能使用者所屬零售業(yè)的消費支出總額（Es），計算各年前者與后者的比例：TEs=標的房地產(chǎn)所在城市區(qū)域內(nèi)標的房地產(chǎn)最可能使用者所屬零售業(yè)銷售額/Es

    標的房地產(chǎn)所在城市區(qū)域內(nèi)標的房地產(chǎn)最可能使用者所屬零售業(yè)銷售額/Es取各年數(shù)據(jù)的平均值（用STEs表示）。

    （5）根據(jù)Es和STEs計算標的房地產(chǎn)市場區(qū)域內(nèi)標的房地產(chǎn)所屬零售業(yè)在未來某時期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售額（S）； S=Es×STEs

    （6）調(diào)查標的房地產(chǎn)市場區(qū)域內(nèi)標的房地產(chǎn)最可能使用者所屬零售業(yè)年銷售額與年租金的比例（STR），用此比例乘標的房地產(chǎn)的每平方米的可行性租金（FR，求取方法參本節(jié)“二、價格咨詢”），得到標的房地產(chǎn)市場區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)每平方米應(yīng)有的銷售額（SPSM）：

    SPSM=STRXFR

    （7）計算未來某時期標的房地產(chǎn)市場區(qū)域內(nèi)對標的房地產(chǎn)所屬類型的商業(yè)房地產(chǎn)的需求量（DR，面積，平方米）：

    DR=S/SPSM

    在以上方法中，如在計算Es時用對未來某年份標的房地產(chǎn)市場區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)居民新增人口總數(shù)的預(yù)測值和（或）城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增加額的預(yù)測值，則可得出未來某年份標的房地產(chǎn)市場區(qū)域內(nèi)對標的房地產(chǎn)所屬類型的商業(yè)房地產(chǎn)新增需求量的預(yù)測值。

    3.辦公樓

    （1）根據(jù)前述“房地產(chǎn)市場細分市場供求分析”第二步中關(guān)于最可能使用者的分析結(jié)果，查閱有關(guān)統(tǒng)計資料關(guān)于各行業(yè)就業(yè)人口的預(yù)測以及有關(guān)研究機構(gòu)對各行業(yè)就業(yè)人口中使用辦公室的人數(shù)占該行業(yè)就業(yè)總?cè)藬?shù)中的比例，確定標的房地產(chǎn)最可能使用者所屬產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)中使用辦公室的人數(shù)的比例（OPPi），計算標的房地產(chǎn)所屬類型的辦公樓的潛在使用人數(shù)（戶）：

    式中 i——即標的房地產(chǎn)最可能使用者所屬的某個行業(yè)；

    Pi——i行業(yè)就業(yè)人數(shù)。

    （2）調(diào)查標的房地產(chǎn)最可能使用者所屬的各行業(yè)中使用辦公室的雇員平均每人使用的辦公室使用面積（SMPP）。

    （3）調(diào)查標的房地產(chǎn)所屬類型的辦公樓通常的使用面積與建筑面積的比例（UTB），計算標的房地產(chǎn)所屬類型的辦公樓的需求量（Do，建筑面積）：

    Do=PXSMPP÷UTB