2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實務(wù)講義筆記55
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-01-04 16:12:20
競爭導(dǎo)向定價法
競爭導(dǎo)向定價法是以市場上相互競爭的同類房地產(chǎn)商品價格為定價基本依據(jù)，并隨競爭狀況的變化確定和調(diào)整價格的定價方法。
主要有：①隨行就市定價法；②主動競爭定價法。
比較定價法
比較定價法是一個完全經(jīng)過市場驗證的定價方法，是一種具體的定價法，是房地產(chǎn)估價中市場比較法在定價中的應(yīng)用。房地產(chǎn)市場價格在市場的反復(fù)驗證中，不斷總結(jié)規(guī)律，房地產(chǎn)價格才能很好地被市場接受。價目表制定的步驟有：
1.制定均價
（1）均價形成的理由：均價的制定和房地產(chǎn)價格本身的成本沒有任何關(guān)系。考慮的完全是項目的市場供求關(guān)系和市場接受程度。
（2）均價的含義：習(xí)慣上說，一個均價代表了市場對素質(zhì)的綜合評價；在本質(zhì)上，均價表現(xiàn)為開發(fā)商對項目總體銷售額的預(yù)期；整體均價無法說明某一幢樓、某一個單位的檔次。整體均價必須分解。即先定出整體均價，再進(jìn)行分解一分幢（分組）：從所處位置、景觀等因素；分產(chǎn)品類型：如高層、小高層；分期推出：因法律文件或因展示的策略方面的原因。
（3）均價的確定：
①確定市場調(diào)查的范圍和重點。以項目為核心，半徑2km的范圍是重中之重。若范圍內(nèi)不夠，可再擴(kuò)大；凡是競爭對手都應(yīng)納入視線范圍；重點市場比較應(yīng)不少于6個；二手樓價格也應(yīng)適當(dāng)考慮；
②對影響價格的各因素以及權(quán)重進(jìn)行修正；
③對每個重點市場比較進(jìn)行調(diào)整；
④交易情況修正。
⑤市場比較結(jié)果表。
