2012年房估師考試案例分析精講90
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
第十節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)
一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)的類型
隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的確立和發(fā)展，企業(yè)行為主體的性
質(zhì)在逐漸變化，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制改革、建設(shè)市場經(jīng)濟(jì)的需要。在公
有制占主導(dǎo)地位的前提下，其他經(jīng)濟(jì)成分有了較快的發(fā)展。各種經(jīng)
濟(jì)成分并存的局面已經(jīng)形成。各種經(jīng)濟(jì)成分之間的合資、參股、產(chǎn)
權(quán)交易變動(dòng)逐漸增多，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為日趨多樣化、復(fù)雜化。無論
是企業(yè)間、行業(yè)間及不同所有制經(jīng)濟(jì)主體間、或涉外經(jīng)濟(jì)聯(lián)營合作
以及債務(wù)處理、破產(chǎn)等，都涉及到房地產(chǎn)價(jià)值的確定。因此，房地
產(chǎn)估價(jià)是企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)。
同時(shí)，企業(yè)投資結(jié)構(gòu)的多元化也帶來了產(chǎn)權(quán)及收益的問題，加
之投資、信貸、利稅政策的多次調(diào)整，使得企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬出現(xiàn)
了許多爭議和混亂。因此，產(chǎn)權(quán)明晰成為企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的前
提。而作為企業(yè)資產(chǎn)中重要組成部分的房地產(chǎn)，在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為
中也必須遵循這一前提。從這一前提出發(fā)，在這種目的下的房地產(chǎn)
估價(jià)就可以分為房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移和房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移兩種
類型。
㈠ 房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移
企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，大都涉及到房地產(chǎn)
權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動(dòng)，
均涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬向新設(shè)立公司轉(zhuǎn)移的行為；此外，企業(yè)的出售、
兼并、破產(chǎn)清算，通常也伴隨房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。例如：某企業(yè)將
其廠房設(shè)備及相應(yīng)的土地使用權(quán)作價(jià)，作為該企業(yè)與其他企業(yè)或投
資者合資、合作的條件，并在新設(shè)立的股份公司中占有相應(yīng)的股份，
則該企業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)益實(shí)際上已經(jīng)轉(zhuǎn)移到新設(shè)立的公司。按照公司
法的有關(guān)規(guī)定，對作為出資的實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或者土
地使用權(quán)，必須進(jìn)行評估作價(jià)。因此，類似這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的房地
產(chǎn)估價(jià)就屬于權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移這一類型。
㈡ 房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移
企業(yè)聯(lián)營中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，通常不伴隨著房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)
移。例如：某國有輕工企業(yè)擬利用其閑置的部分廠房和場地使用權(quán)，
與另一愿提供生產(chǎn)技術(shù)、設(shè)備和流動(dòng)資金的企業(yè)組成聯(lián)營公司，共
同生產(chǎn)市場急需的某一輕工產(chǎn)品，則該國有輕工企業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)屬
雖然沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，但為確定其在聯(lián)營公司中的利潤分配比例，同
樣需要評估其投入的房地產(chǎn)價(jià)值。
二、估價(jià)的假設(shè)前提
在企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，不僅要結(jié)合企業(yè)
經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的特點(diǎn)來確定房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，而且根據(jù)《規(guī)范》
要求，還應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)
換用途前提“進(jìn)行估價(jià)。
無論保持現(xiàn)狀還是轉(zhuǎn)換用途，其共同點(diǎn)都是要保證估價(jià)對象的
最高最佳使用，二者的差別是：在轉(zhuǎn)換用途前提下是考慮估價(jià)對象
單獨(dú)使用時(shí)的最高最佳使用，在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價(jià)對象作
為企業(yè)資產(chǎn)的一個(gè)組成部分的最高最佳使用。
