2012年房估師考試案例分析精講86
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
××市××路××大廈房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（節(jié)選）
㈠ 房地產(chǎn)實物狀況因素分析
國貿(mào)新都由××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，始建于1994年，于
1997年建成并投入使用。該大樓為框架結(jié)構(gòu)綜合樓，地上29層、
地下1層，建筑面積67698㎡，占地面積2854㎡，土地使用權(quán)類
型為出讓，該大樓地上1～6層為車庫，建筑面積17673㎡；第7～
28層為公寓，建筑面積46376㎡；第29層目前空置，建筑面積
794㎡，地下室面積2854㎡.其中第7～29層分為東西兩部分塔
樓，東塔樓現(xiàn)仍為公寓，西塔樓公寓于1998年11月由××物業(yè)
發(fā)展有限公司投入資金進行改造，將其填充墻和水、電管線拆除，
準備改建成公寓式酒店，后因資金短缺，后續(xù)工程未進行，目前改
造工程處于停滯狀態(tài)，西塔樓改建部分建筑面積為23188㎡.
××大廈整體裝修情況為：外墻貼白色條形面磚，東塔樓第1
層大堂地面鋪大理石，墻面刷乳膠漆，木板吊頂，第7層現(xiàn)為××
市漢鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用于辦公，進行了普通裝修，其余車庫
及公寓內(nèi)墻均為普通粉刷，水泥地面，鋁合金窗，木門。整個大樓
內(nèi)部配置五部升降電梯，并安裝供暖設(shè)備。
㈡ 區(qū)位狀況因素分析
××大廈位于××市××區(qū)××路297號，北臨新世界購物中
心，西臨新華后路，處于建設(shè)大道與新華路交匯處，屬城區(qū)五級地
段，周邊有××大廈、××大廈、××大廈等大型物業(yè)，隨著周邊
環(huán)境的改善，該地區(qū)已經(jīng)形成××市新的投資熱點，其交通便利，
公共服務(wù)設(shè)施齊全，升值潛力巨大。
㈢ 市場背景分析：（略）
㈣ 最高最佳使用分析：（略）
㈤ 估價方法選用
估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地勘察和調(diào)查，根
據(jù)估價對象的特點及估價目的，采用兩種計算思路計算估價對象的
價格。分別選用市場比較法、收益法、成本法等三種方法作為本次
估價的基本方法，其技術(shù)路線如下：
⑴ 思路一：根據(jù)估價對象房地產(chǎn)特點和市場狀況，估價人員
選用收益法求取1～6層車庫價格，市場比較法求取公寓、地下室
價格，再將兩者相加得到估價對象房地產(chǎn)的價格。
① 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。“有條件選用市場比較法進行
估價的，應以市場比較法作為主要估價方法“，本估價報告采用市
場比較法，遵循市場比較法可比實例的選取原則，根據(jù)估價人員掌
握的房地產(chǎn)交易市場資料，在估價對象同一供求圈內(nèi)選擇三個與估
價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相似的近期交易實例作
為可比實例，對影響價格的各項因素及其影響程度進行分析，建立
估價對象與可比實例的價格可比基礎(chǔ)，并分別進行交易情況修正、
交易日期調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，求取公寓、地下室的比準價格。
② 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“收益性房地產(chǎn)的估價，應選
用收益法作為其中的一種估價方法“，由于估價對象系經(jīng)營用房，
具有收益，因此可用適當?shù)膱蟪曷�，將其未來各年的凈收益折算�?/p>
估價時點上，計算1～6層車庫的收益價格。
