2012年房估師經(jīng)營與管理輔導：靜態(tài)盈利實例2
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
「例6-7」 某房地產(chǎn)開發(fā)商擬在某特大城市中心區(qū)甲級地段
建設(shè)一集辦公、商住、購物、餐飲娛樂等為一體的綜合性商業(yè)中心。
該項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000㎡，總建筑面積297000㎡，
總?cè)莘e率為7.425，其中地上建筑面積約247000㎡（含寫字樓
104900㎡，商住樓60l00㎡，商場81000㎡，管理服務(wù)用房l000㎡），地上容積率為6.175；地下建筑面積50000㎡（含商場11000㎡，停車庫25000㎡，倉庫5000㎡，技術(shù)設(shè)備用房7000㎡，管
理用房2000㎡）。
項目開發(fā)建設(shè)進度安排是：于2002年4月初至6月底購買土
地使用權(quán)并進行拆遷安置工作，2002年7月初至2003年2月底
完成基礎(chǔ)工程并開始預售樓面。地上建筑分兩期建設(shè)，一期工程于
2003年3月初開始，建設(shè)寫字樓主樓A和副樓B，于2003年11
月底結(jié)構(gòu)封頂，2004年5月底完成裝修工程；第二期建設(shè)商住樓
C和寫字樓副樓D，于2003年12月初開始結(jié)構(gòu)工程，2005年1
月底完成裝修工程。整個項目將于2005年3月底全部竣工投入使
用。
假設(shè)土地費用在項目開始的第一年內(nèi)均勻支付，建造成本（開發(fā)
成本）和管理費用等在項目建設(shè)期內(nèi)均勻投入。有關(guān)項目的土地費
用、開發(fā)成本、貸款利率和銷售價格情況，可參考項目所在地的實
際情況。對該項目進行初步財務(wù)評價。
「解」
⑴ 項目銷售收入
①銷售計劃。本項目的銷售面積為地上寫字樓、商場、餐飲娛
樂用房的面積共245000㎡和地下11000㎡的商場、5000㎡的倉
庫和668個停車位。開發(fā)商制定的銷售計劃中，銷售面積的具體分
配情況如下表所示。
項目出售建筑面積分配表 單位：㎡
銷售狀況
寫字樓
商住
樓C
商場
停車庫
倉庫
其他
合計
主樓A
副樓BD
一
期
出售
60100
22400
45500
12500
2500
143000
其他
5500
5500
二
期
出售
22400
60100
45500
12500
2500
143000
其他
5500
5500
總計
60100
44800
60100
91000
25000
5000
11000
297000
②銷售收入
單位：萬美元
年 份
2001
2002
2003
2004
2005
合計
銷售收入
0
3014
26642
45280
11130
86066
注：寫字樓主樓、副樓、商住樓、商場、地下商場、地下停車場、倉庫的售
價分別為3000、2800、3850、720和1000美元/㎡.
⑵ 項目開發(fā)成本及費用情況分析
項目開發(fā)成本及費用匯總表 單位：萬美元
序號
項目或費用名稱
金額
1
土地費用
14400
1.1
1.2
1.3
1.4
土地出讓金
城市建設(shè)配套費
拆遷安置補償費
購買土地使用權(quán)手續(xù)費及稅金
5610
2300
6370
120
2
開發(fā)成本
21788
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
前期工程費
①規(guī)劃設(shè)計
②項目可行性研究
③地質(zhì)勘探測繪
④施工現(xiàn)場"三通一平"
建筑安裝工程費
①結(jié)構(gòu)工程
②裝修工程
③機電設(shè)備及安裝工程
基礎(chǔ)設(shè)施費
①附屬工程費（含室外道路廣場、煤氣站、勢力站、變電室和鍋爐房等）
②室外工程費（含自來水、雨水、污水、煤氣、勢力、供電、電訊、
道路、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)工程等）
公共配套設(shè)施費
①代建市政道路1200㎡
②代市政綠化800㎡
③人行天橋及地下通道
行政性收費（含質(zhì)量監(jiān)督、招標管理、預算費、施工執(zhí)照費、竣工圖
費、保險費等）
開發(fā)間接費（2.1~2.5）×4%
1040
650
210
60
120
16770
5650
5870
5250
1130
630
500
1590
226
154
1210
420
838
續(xù)表
3
開發(fā)費用
16152
3.1
3.2
3.3
管理費（1+2）×3%
銷售費用
①廣告宣傳及市場推廣費（銷售收入×0.5%）
②銷售代理費（銷售收入×2%）
③銷售手續(xù)費（銷售收入×1%）
財務(wù)費用
①土地費用及相應(yīng)管理費利息（15%，2.5年）
②開發(fā)成本與相應(yīng)管理費利息（15%，1.375年）
③融資費用 （貸款利息×10%）
1086
3012
430
1712
861
12054
6203
4755
1096
4
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
4758
4.1
4.2
4.3
4.4
營業(yè)稅（銷售收入×5%）
城市維護建設(shè)稅（銷售收入×0.35%）
教育費附加（銷售收入×0.15%）
印花稅（銷售收入×0.03%）
4303
300
129
26
5
項目開發(fā)成本費用總計
57098
⑶ 開發(fā)利潤計算
①總開發(fā)價值：86066-4758=81308（萬美元）
②總開發(fā)成本：57098-4758=52340（萬美元）
③開發(fā)商成本利潤：8l308-52340=28968（萬美元）
④開發(fā)商成本利潤率（28968/52340）×100%=55.35%
應(yīng)該指出的是，通過這種方法計算出的開發(fā)商成本利潤率為項
目在整個開發(fā)期內(nèi)的成本利潤率。而且由于開發(fā)商成本利潤率是一
個較為粗略的評價指標，所以用這種方法對開發(fā)項目進行初步評估
時一般也不計算繳納所得稅后的成本利潤率情況。
「例6-5」~「例6-7」中所使用的評價方法在評估實踐中經(jīng)
常所用，但細心的讀者可能也發(fā)現(xiàn)了它的兩個缺點，即成本支出和
經(jīng)營收入的時間分布沒有彈性；計算過程主要依靠"最好的估計"
這種單一的情況，沒有體現(xiàn)開發(fā)過程中隱含的許多不確定性因素。
通過采用現(xiàn)金流評估法就可以彌補上述第一個缺點，因為這種
方法能使資金流出與流入的時間分布與開發(fā)建設(shè)過程中實際發(fā)生的
租售收入和開發(fā)費用更加接近。下面我們將「例6-5」用現(xiàn)金流評
估法再進行一次評估。
