2012年房估師考試案例分析精講85
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
⑶ 不能以當(dāng)前房地產(chǎn)市場實(shí)際價(jià)格作為判斷原估價(jià)結(jié)論是否
真實(shí)、客觀、合理的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場真實(shí)價(jià)格是以前房地產(chǎn)
市場價(jià)格動(dòng)態(tài)變化的延續(xù)，是包括以前房地產(chǎn)市場價(jià)格等價(jià)格影響
因素共同作用的結(jié)果。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)格的形成，不是僅由以
前的房地產(chǎn)市場價(jià)格惟一因素影響的結(jié)果。若以當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)
格作為判斷以前房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)論是否真實(shí)、客觀、合理，是因果關(guān)
系的顛倒。原估價(jià)結(jié)論有效與否的確認(rèn)，應(yīng)該依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的程
序、思路、方法等是否符合估價(jià)原理、原則、實(shí)踐及法規(guī)等的要求、
規(guī)定而做出判斷。
「案例2-9」
××市××路××大廈房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）
㈠ 委托人：××省××市人民法院。
㈡ 估價(jià)方：××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司。
㈢ 估價(jià)對(duì)象：
估價(jià)對(duì)象為位于××區(qū)××路297號(hào)××大廈房地產(chǎn)，建筑面
積為67698㎡，占地面積為2854㎡.
㈣ 估價(jià)目的：為司法訴訟提供價(jià)值參考。
㈤ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2003年4月30日。
㈥ 價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
㈦ 估價(jià)依據(jù)：
⑴ 國家、省、市人民政府及其有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)和
政策文件；
⑵ ××人民法院委托檢驗(yàn)鑒定書；
⑶ ××房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的建筑面積及其用途資料；
⑷ 委托估價(jià)方提供的其他相關(guān)資料；
⑸ 估價(jià)人員現(xiàn)場查勘及收集整理的資料。
㈧ 估價(jià)原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估
價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
㈨ 估價(jià)方法：估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地
勘察和調(diào)查，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，采用兩種計(jì)算思路
計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，分別選用市場比較法、收益法、成本法等三
種方法作為本次估價(jià)的基本方法。
㈩ 估價(jià)結(jié)果：經(jīng)計(jì)算（具體分析測算過程見估價(jià)技術(shù)報(bào)告），
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估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為28493.88萬元。大寫：人民幣貳億捌仟肆
佰玖拾叁萬捌仟捌佰元整。
（十一） 估價(jià)人員：（略）
（十二） 估價(jià)作業(yè)日期：2003年12月13日至2003年12月
17日。
（十三） 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：本報(bào)告有效期不超過一年。
