2012年房產經紀人考試經紀實務講義筆記17
來源：中大網校發(fā)布時間：2012-01-04 14:47:54
房地產估價的現(xiàn)實需要：
1、國有建設用地使用權出讓的需要；
2、房地產轉讓的需要
；3、房地產抵押貸款的需要；
4、房地產征收征用補償的需要；
5、房地產損害賠償的需要。（還有：房地產分割、房地產稅收、房地產保險、房地產爭議調處和司法鑒定，以及企業(yè)對外投資、合資、合作，分立、改制、資產重組、產權轉讓、清算等經濟行為。）
二、房地產價格：是和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價——貨幣額、商品或其他有價物。
房地產價格形成的條件：具備有用性、稀缺性和有效需求。
房地產價格的特征：
01、房地產價格既有交換代價的價格雙有使用代價的租金。
02、受區(qū)位影響很大。
03、實質上是房地產權益的價格。
04、形成的時間通常較長。
05、房地產價格容易受交易者的個別情況的影響。
房地產價格的構成：
1、土地取得成本：是指取得房地產開發(fā)用地所必要的支出。（取得途徑：通過市場購買取得；通過征收集體土地取得；通過城市房屋拆遷取得。）
2、開發(fā)成本：指在取得的房地產開發(fā)用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用、稅金等。（勘察設計和前期工程費；基礎設施建設費；公共服務設施建設費；商品房建筑安裝工程費；其他工程費。）
3、管理費用：指為組織和管理房地產開發(fā)經營活動所必要的費用，包括房地產開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費。
4、銷售費用：指預售未來開發(fā)完成的房地產或者銷售已經完成的房地產所必要的費用。（包括廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設費、銷售人員費用或銷售代理費。）
5、投資利息：指在房地產開發(fā)完成或實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費用應計算的利息，而不僅僅是借款的利息和手續(xù)費。
6、銷售稅費：指預售未來開發(fā)完成的房地產或銷售已經開發(fā)完成的房地產應當由賣方繳納的稅費。（兩稅一費：營業(yè)稅、城市維護建設稅，教育費附加。）
7、開發(fā)利潤：是由銷售收入（售價）減去各項成本、費用和稅金后的余額。
房地產價格和價值的主要種類：
01、使用價值和交換價值；
02、投資價值和市場價值；
03、原始價值、賬面價值和市場價值；
04、成交價格、市場價格、市場價值和評估價值；
05、市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價；
06、基準地價、標定地價和房屋重置價格；
07、土地價格、建筑物價格和房地價格
；08、總價格、單位價格和樓面地價；
09、實際價格和名義價格；
010、現(xiàn)房價格和期房價格
；011、起價、標價、成交價和均價；
012、保留價、起拍價、應價和成交價。
