2011年房產(chǎn)經(jīng)紀人經(jīng)紀相關(guān)知識輔導6
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-07-23 08:07:27
☆考點15：
資金的時間價值是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利息”，用相對量來反映為“利息率”(通常簡稱利率)。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報酬;從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時間內(nèi)的利息與本金的比率，即：利率=單位時間內(nèi)的利息÷本金。
計算利息的單位時間稱為計息周期。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。習慣上按照計算利息的時間單位，將利率分為年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之幾來表示，月利率一般按本金的千分之幾來表示，日利率一般按本金的萬分之幾來表示。計算利息的方式有以下單利和復利兩種。
☆考點16：
1.土地價格
土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指土地的價格;如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指土地部分的價格，不包含建筑物的價格。
土地的生熟程度主要有下列5種：
(1)未征用補償?shù)霓r(nóng)地;(2)已征用補償?shù)醋?ldquo;三通一平”或以上開發(fā)的土地;(3)已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地;(4)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地;(5)已做拆遷補償安置的城市空地。
2.建筑物價格
建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含建筑物所占土地的價格。
☆☆☆考點17：
總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。
單位價格簡稱單價，是指一個計量單位的價格，對于土地來說，是指單位土地面積的土地價格;對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格;對于房地來說，是指單位面積的房地價格。
樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。
樓面地價與土地總價的關(guān)系是：
樓面地價=土地總價/總建筑面積
樓面地價=土地總價/容積率
認識樓面地價的作用十分重要。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格的高低。
☆☆☆☆考點18：
實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。
名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。
☆☆考點19：
上式中的稱為“等額序列終值系數(shù)”，通常用(F/A，i，n)來表示。
☆考點20：
式中的稱為“償債基金系數(shù)”，通常用(A/F，i，n)來表示。
☆考點21：
房地產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對象的投資，是借助于房地產(chǎn)來獲得收益的投資行為。
房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的步驟;
不同的房地產(chǎn)投資項目，其具體的經(jīng)濟評價方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3個步驟：
1.估計相關(guān)的現(xiàn)金流量;
2.計算有關(guān)的評價指標;
3.將評價指標與可接受的標準進行比較，得出評價結(jié)論。
☆☆☆☆考點22：
現(xiàn)貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內(nèi)(可視為在交易達成的同時)進行商品交割的價格。
期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。
期房價格通常低于現(xiàn)房價格。
期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系有：
期房價格=現(xiàn)房價格-預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風險補償
上述關(guān)系是期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括工程質(zhì)量、功能、戶型、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)等)下的關(guān)系。在現(xiàn)實中常常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的相反現(xiàn)象，這主要是由于兩者的品質(zhì)不同，現(xiàn)房的戶型差、功能已落后。
