2012年房估師考試案例分析精講70
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
㈢ 被拆房屋補(bǔ)償對象的認(rèn)定
個人還是集體。對于集體用房，要明確其土地的補(bǔ)償費是否在
征地時已經(jīng)給予了考慮。
六、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價
城市房屋拆遷補(bǔ)償估價，主要依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》（以
下簡稱《條例》）和《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意
見》），《條例》最突出的兩點是，其一：明確規(guī)定被拆遷人“是指
被拆遷房屋的所有人。“其二：”貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房
屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。“
新《條例》規(guī)定以市場評估價格確定貨幣補(bǔ)償金額，充分體現(xiàn)
社會主義市場經(jīng)濟(jì)等價交換的原則，保護(hù)了被拆遷房屋所有權(quán)人的
權(quán)益。
㈠ 城市房屋拆遷補(bǔ)償估價對象
估價人員在從事拆遷補(bǔ)償估價時，要準(zhǔn)確界定被拆遷房屋及其
所占土地的權(quán)益性質(zhì)，估價結(jié)果才會客觀公正。
關(guān)于拆遷補(bǔ)償估價，特別指出的是在集體土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)
的集體土地及地上房屋的估價。應(yīng)先行辦理征用土地，將集體土地
國有化，然后再進(jìn)行房屋拆遷與補(bǔ)償。這樣既符合《土地管理法》
規(guī)定，又適應(yīng)新的《城市房屋拆遷管理條例》。
拆遷補(bǔ)償估價對象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托
在其實體上的權(quán)益。針對不同估價對象應(yīng)注意以下幾點：
⑴ 依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提
前收回處理，在估價中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價，根據(jù)該土地
使用權(quán)的剩余年限所對應(yīng)的正常市場價格進(jìn)行。
⑵ 依法以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在估價中不應(yīng)包括出
讓金部分，只含該宗地相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費和土地開發(fā)及其
它費用。
⑶ 已取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價應(yīng)從占有、使用、收
益、處分四方面綜合認(rèn)定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價時點的用途
估價。例如：規(guī)劃設(shè)計建造的地下人防被變?yōu)樯痰昊蚵玫暧猛镜摹?/p>
⑷ “拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償；”
故不在估價范圍之內(nèi)。“拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給
予適當(dāng)補(bǔ)償，“估價時應(yīng)按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給
予估價。
⑸ 被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案
的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，
服從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商
一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。
對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主
管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依
照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有
設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪
單位測算。
⑹ 對于一宗房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的
房屋內(nèi)外不可移動的設(shè)備及其附屬物等，都不可遺漏。設(shè)備含水、
電、暖、衛(wèi)、氣、通訊等設(shè)施；附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、
門樓等其他構(gòu)筑物……
