2012年房估師考試案例分析精講64
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
「案例2-5」
××房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
㈠ 實(shí)物權(quán)益狀況因素分析
估價(jià)對(duì)象為××省建筑物資供應(yīng)運(yùn)輸公司所有的××市民主路
484號(hào)房地產(chǎn)中第11棟建筑物，其建筑面積588.81㎡.
估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為房屋所有權(quán)證“××房自字第05-1887號(hào)”
所載第11棟建筑物，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，該房屋已于2004年4
月30日下午2點(diǎn)50分被火燒毀，火勢(shì)于當(dāng)日晚上10點(diǎn)基本熄滅，
經(jīng)過幾個(gè)小時(shí)的焚燒，屋頂被燒壞，大部分墻體已坍塌，房屋在被
火燒之前作為商業(yè)門面經(jīng)營(yíng)建筑材料，是經(jīng)廠房改建而成的，投保
用途系生產(chǎn)用房（大修車間），磚混結(jié)構(gòu)，高一層，建筑面積588.81㎡，室內(nèi)外未經(jīng)二次裝修，水泥地面，墻面普通抹灰。
㈡ 區(qū)位狀況因素分析
××省建筑物資供應(yīng)運(yùn)輸公司所有的房屋位于××市民主路
484號(hào)，東臨市建二公司，南臨舒家街，西臨鐵路干線，北臨交通
主干道民主路。地上建筑物共16棟，總建筑面積8561.01㎡（不含
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新建未確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房屋），用地面積14085.19㎡.該地區(qū)交通便捷，
距××火車站、××長(zhǎng)途汽車站只需幾分鐘車程，道路通達(dá)，各項(xiàng)
配套服務(wù)設(shè)施齊全。
㈢ 市場(chǎng)背景分析：（略）
㈣ 最高最佳使用分析：（略）
㈤ 估價(jià)方法選用
因房地產(chǎn)保險(xiǎn)主要是對(duì)建筑物的保險(xiǎn)，土地由于具有不可毀滅
性，故房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的估價(jià)主要是對(duì)地上建筑物的估價(jià)。建筑物不
能脫離土地而獨(dú)立存在，影響建筑物和土地的市場(chǎng)價(jià)值的一些共同
因素，在地產(chǎn)估價(jià)時(shí)大都已經(jīng)考慮了，如地理位置、用途、環(huán)境等，
那么在建筑物估價(jià)時(shí)就不應(yīng)重復(fù)考慮�；谏鲜隼碛�，本次估價(jià)選
用成本法進(jìn)行測(cè)算。
㈥ 估價(jià)測(cè)算過程
⑴ 房屋火災(zāi)前價(jià)值
① 重新建造完全價(jià)值
房屋所有權(quán)證顯示，房屋系磚混二等，始建于1986年，高一
層，建筑面積588.81㎡，按照××市現(xiàn)行房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，房
屋重置完全價(jià)為500元/㎡.
② 新舊程度的判定
建筑物的折舊是指建筑物因時(shí)間經(jīng)過所造成的損耗，估價(jià)對(duì)象
投保用途作生產(chǎn)用房（大修車間），綜合建筑物的潛在因素、施工年
代、使用狀況及維修等多項(xiàng)因素對(duì)成新率的影響，估價(jià)人員采用綜
合判斷法確定建筑物的成新率，依據(jù)公式：
成新率=A1×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年
限）]+A2×完損等級(jí)評(píng)定系數(shù)+A3×綜合判定系數(shù)
式中A1、A2、A3為加權(quán)系數(shù)，A1、A2取0.3，A3取0.4，尚
可使用年限取22年，已使用年限為18年，完損等級(jí)評(píng)定系數(shù)為
0.45，綜合判定系數(shù)為0.45.
新舊程度=0.3×[22/（18+22）]+0.3×0.45+0.4×0.45
=48%
③ 房屋火災(zāi)前價(jià)值計(jì)算
依據(jù)公式：
房?jī)r(jià)=（房屋重置價(jià)×新舊程度）×（1+各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)）×建筑面積
式中各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)、層高、跨度等多項(xiàng)因素的綜合值。
房屋火災(zāi)前價(jià)值=（500×48%）×（1+5%）×588.81
=14.84（萬元）
⑵ 房屋火災(zāi)后殘余價(jià)值
房屋殘值是殘余舊料價(jià)值。根據(jù)委托人提供的現(xiàn)場(chǎng)清理資料，
該房屋頂燒塌，門窗全部焚毀，屋架嚴(yán)重變形，現(xiàn)場(chǎng)清后，剩下磚
約7600塊，扣除折舊后計(jì)760元，廢鐵變賣500元，房屋火災(zāi)后
殘余價(jià)值為l260元。
㈦ 估價(jià)結(jié)果確定
根據(jù)××市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及估價(jià)人員所掌握的資料來
看，上述測(cè)算結(jié)果基本上符合實(shí)際情況，最終確定火災(zāi)損失為：
房屋火災(zāi)前價(jià)值-火災(zāi)后殘余價(jià)值=14.84-0.13
=14.71（萬元）
大寫：人民幣壹拾肆萬柒仟壹佰元整。
