2012年房估師考試案例分析精講63
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
一、房地產(chǎn)保險概述
為了消除各種風險可能帶來的不利影響，房屋所有人、承租人
或有關當事人可以與保險公司達成一項協(xié)定，一方（被保險人）通過
交付一定的費用（保險費）以獲得另一方（保險公司）對房屋的意外損
失或因?qū)Ψ课菥哂欣娑赡墚a(chǎn)生的意外損失給予一定的經(jīng)濟補償
的保證。這種以房屋及其有關利益或責任為保險標的的保險，稱為
房地產(chǎn)保險。
根據(jù)承保的保險標的和風險種類不同，房地產(chǎn)保險可劃分為房
屋財產(chǎn)保險、房屋利益保險、責任保險、信用保險、綜合保險、建
筑工程保險等。因土地不會損壞或滅失，無損害則無保險，故土地
不能成為房地產(chǎn)保險合同的保險標的。投機風險（如房地產(chǎn)市場價格
變化）和必然或已知損失（如房屋自然損耗）不屬于房地產(chǎn)保險范圍。
二、房地產(chǎn)保險估價的特點
房地產(chǎn)保險估價應依據(jù)《保險法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和
其他有關規(guī)定進行。房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價
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值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。房地產(chǎn)保險
估價時應注意以下幾點：
㈠ 保險價值和保險金額的區(qū)別
保險價值又稱為保險價額，是指保險標的在訂立保險合同時估
定的實際價值或者在發(fā)生保險事故時所具有的價值。保險價值為確
定保險金額的基礎。保險金額是保險雙方當事人在保險合同上載明
的，投保人對于特定的保險標的實際投保的金額，又簡稱“保額”，
也是在保險事故發(fā)生后承擔損失補償義務的最高限額。
㈡ 直接損失和間接損失
當財產(chǎn)因自然風險和社會風險的作用導致財產(chǎn)本身直接損壞或
消失，財產(chǎn)即受到直接損失。例如：房屋被大火燒毀，室內(nèi)墻壁被
人破壞等就屬于直接損失。
間接損失指的是由于財產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財產(chǎn)價值
的降低或收益的下降。例如，當一座建筑物嚴重受損，雖然沒有完
全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須
完全毀掉，這種損失就是間接損失。它等于毀掉未受損部分所需的
費用和未受損部分的價值。間接損失中很重要的一種類型就是凈收
入下降的損失。所謂凈收入下降的損失指的是在被損壞的財產(chǎn)被修
復完好之前，人們由于全部或部分地喪失了對財產(chǎn)的使用而導致的
收益下降或費用上升。
進行保險事故后的損失評估時，要首先明確估價范圍是否包含
間接損失。
㈢ 房地產(chǎn)投保時的估價
房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，應評估有可能因自然災害或意
外事故而遭受損失的建筑物的價值，不應包含土地價值，估價方法
宜采用成本法、市場比較法。
房地產(chǎn)投保時的保險價值，根據(jù)采用的保險形式，可按該房地
產(chǎn)投保時的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際
價值確定。
㈣ 保險事故發(fā)生后的評估
保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估，應把握保險標的
房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復部分，宜估算
其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。
