2012年房估師考試案例分析精講55
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
估價(jià)對(duì)象使用情況 表2-19
位置
功能
首層
接待大廳、××旅行社
二層
宴會(huì)廳、××中餐廳、××大廳、××制衣、××夜總會(huì)
三層
大堂/商品部、××齋、××西餐廳、××館/×撈飯館、
××行、會(huì)議中心、總機(jī)房
四層
設(shè)備管道層
五層
康樂(lè)中心
游泳池
網(wǎng)球場(chǎng)
健身房
美容美發(fā)
棋牌室
臺(tái)球室
五～九層
客房
B1
保齡球館、××食苑、××夜總會(huì)、×桑拿中心、員工餐
廳、員工之家、食品庫(kù)
B2
停車場(chǎng)（88個(gè)車位）、設(shè)備用房、庫(kù)房、培訓(xùn)室、洗衣房
室外地上停車場(chǎng)
24個(gè)車位
該飯店擁有單、雙人標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華單、雙人客房、行政套房、
外交套房、××套房和總統(tǒng)套房共396間（套）。房間配有中央空調(diào)
系統(tǒng)、安全消防系統(tǒng)、IDD、冰箱、音響、私人保險(xiǎn)柜、高速DDN
專線、衛(wèi)星及閉路電視等設(shè)施，商務(wù)客房提供無(wú)限網(wǎng)絡(luò)工作站、傳
真、VOD點(diǎn)播系統(tǒng)等服務(wù)。2001年平均入住率為70%～80%，
2002年與上年持平。
該飯店的營(yíng)業(yè)收入有個(gè)起伏增長(zhǎng)的曲線，隨著增長(zhǎng)率提高，且
運(yùn)營(yíng)成本率降低，經(jīng)營(yíng)逐步好轉(zhuǎn)。1994年以前為4000～7000萬(wàn)
元；1995～1997達(dá)11000萬(wàn)元以上；1998～2000年為10000～
9000萬(wàn)元；2001年為13100萬(wàn)元，根據(jù)目前經(jīng)營(yíng)狀況，預(yù)計(jì)2002
年的營(yíng)業(yè)收入比上年增長(zhǎng)10%以上。在××市各大飯店綜合指數(shù)排
名中名列前10名內(nèi)。
估價(jià)對(duì)象為五星級(jí)酒店，目前已投入使用約11年，由于建筑
及裝修質(zhì)量較高，維護(hù)及使用狀況良好，1998～2001年完成裝修
改造，各部位基本上無(wú)較大磨損。
估價(jià)對(duì)象的市政條件完善，所需上水、生活熱水、雨水、污水、
供電、中央空調(diào)、供氣、通訊等市政條件已具備，在時(shí)間和用量上
可以滿足項(xiàng)目需求。
⑵ 該大廈的建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
依據(jù)委托人提供的含有估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房
屋所有權(quán)證》及建筑施工平面圖：
估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)面積：8048.23㎡
估價(jià)對(duì)象總建筑面積：49977.62㎡
其中：地上：39830㎡
地下：10147.62㎡
層數(shù)：地上9層、地下2層
結(jié)構(gòu)類型：框架剪力墻
容積率：6.21
其中地上：4.95
停車位：地上24個(gè)，地下88個(gè)。
多功能建筑面積表 表2-20
項(xiàng)目
（面積單位：㎡）
合計(jì)
其 中
客房
餐飲
康樂(lè)
出租
車庫(kù)
附房及設(shè)備用房
總建筑面積
49977.62
396間
1200人
8家
112個(gè)
5863.34
地上1～9層
39830
27844
5589
2453
1795
1261
887.72
地下1～2層
10147.62
1023
1781
2368
4975.62
