2012年房估師考試案例分析精講60
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
附件
附件一：估價對象位置示意圖
附件二：《國有土地使用合同》復(fù)印件
附件三：《國有土地使用證》復(fù)印件
附件四：《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件
附件五：估價對象現(xiàn)狀照片
附件六：委托人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
附件七：估價機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價資質(zhì)證書
附件八：房地產(chǎn)估價師資格證書
「估價報告評析」
報告簡要內(nèi)容
本案例報告估價的是位于××市級商業(yè)區(qū)的某五星級涉外飯店
整體房地產(chǎn)的市場價格，為委托人以估價對象為抵押向銀行申請抵
押貸款提供市場價值參考。
該飯店總建筑面積49977.62㎡，劃撥土地面積8048.23㎡；
近400間客房；1991年8月投入運(yùn)營。建筑物地上9層、地下2
層，檐高32.8m；主建筑為混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)砌體圍護(hù)，
外立面貼白色面磚，仿古建筑形式；三層中廳有約2500㎡，凈空
高21m的室內(nèi)廣場。估價對象設(shè)施完善，按使用功能劃分為客房、
餐飲、康樂中心、商店、娛樂用房、會議廳等及其他附屬配套用房。
估價人員對估價對象做了實(shí)地查勘和現(xiàn)場拍照，對其建筑物的
使用和近年經(jīng)營情況做了詳細(xì)調(diào)查，并對周邊區(qū)域類似檔次用途的
物業(yè)進(jìn)行調(diào)查。
在分析有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價對象的特點(diǎn)，按照《房地
產(chǎn)估價規(guī)范》要求選取了適宜的估價方法。因估價對象為收益性房
地產(chǎn)，則首先選用收益法作為一種估價方法，又由于五星級飯店類
房地產(chǎn)當(dāng)?shù)貛缀鯖]有買賣案例，難于選擇市場法，故選用成本法為
另一種方法，作為抵押房地產(chǎn)評估運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎評估的一種
體現(xiàn)，分別對估價對象的整體價值進(jìn)行估價。
最后通過對兩種估價方法估算結(jié)果的分析綜合后，確定采用算
術(shù)平均方法得出最終估價結(jié)果。即估價對象××飯店整體房地產(chǎn)在
估價時點(diǎn)的客觀市場價值（價格）為70894萬元，約折合單位建筑面
積價格14431元/㎡.
「案例2-4」分析
本報告為一分書面的、敘述式的，按照《規(guī)范》要求整體組成
和內(nèi)容較為完整的估價報告。估價機(jī)構(gòu)和估價師以估價報告形式履
行了對委托人的責(zé)任。作為抵押房地產(chǎn)的市場價值評估也具有一定
特點(diǎn)。
㈠ 致委托人函
致委托人函是估價機(jī)構(gòu)法人正式地將估價報告呈送給委托人的
函件，具有一定的法律效力。本報告基本沒有遺漏必要事項(xiàng)，簡明
扼要、概括準(zhǔn)確。尤其對估價對象的范圍、內(nèi)涵界定明確。這樣就
給委托人的委托估價事宜一個既簡要又明確的答復(fù)。
㈡ 估價的假設(shè)和限制條件
估價的假設(shè)和限制條件針對估價對象的權(quán)屬、他項(xiàng)權(quán)利及估價
結(jié)果的價值形成條件作了假設(shè)和限制。其中就抵押房地產(chǎn)評估的必
要法律條件作也限定。
