第十一章 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的促成

　　房屋本身及周邊配套

　　房屋本身的好壞及周邊配套的成熟完善與否是客觀存在的，而客戶對這些的印象卻是主觀的，因此房屋展示過程就成為影響成交的重要因素之一。

　　1.對房屋本身盡量創(chuàng)造有利成交的條件

　　這主要是化解房屋缺陷，表現(xiàn)房屋優(yōu)點，讓客戶容易接受，為業(yè)主賣個好價錢。

　　2.引導(dǎo)客戶看房時須強調(diào)房屋的周邊配套

　　除了房屋本身的好壞，房屋的周邊配套也是客戶考慮的重要因素之一，因而在房屋展示過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要做足這方面的功課。

　　房屋產(chǎn)權(quán)

　　房屋交易的實質(zhì)是房屋產(chǎn)權(quán)的交易，因此產(chǎn)權(quán)清晰是成交的前提條件。

　　1.有房屋未必就有產(chǎn)權(quán)。單位自建的房屋，農(nóng)村宅基地上建造的房屋，社區(qū)或項目配套用房，未經(jīng)規(guī)劃或報建批準的房屋等，都有可能不是完全產(chǎn)權(quán)，容易導(dǎo)致成交困難。

　　2.有房地產(chǎn)證未必就有產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)證遺失補辦后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓的情形，原房地產(chǎn)證顯然沒有產(chǎn)權(quán)。有房地產(chǎn)證而遭遇查封甚至強制拍賣的情形，原房地產(chǎn)證也就沒有了產(chǎn)權(quán)。當(dāng)然還有偽造房地產(chǎn)證的情形。

　　3.產(chǎn)權(quán)是否登記。預(yù)售商品房未登記、抵押商品房未登記是比較常見的情形，僅憑購買合同或抵押合同是不能完全界定產(chǎn)權(quán)歸屬的。

　　4.產(chǎn)權(quán)是否完整。已抵押的房屋未解除抵押前，業(yè)主不得擅自處置。公房上市也需要補交地價或其他款項符合已購公有住房上市出售條件，才能出售。

　　5.產(chǎn)權(quán)有無糾紛。在拍賣市場競得的房屋可能存在糾紛，這是因為債務(wù)人有意逃避債務(wù)導(dǎo)致的。而涉及婚姻或財產(chǎn)繼承的情況也會讓產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變得復(fù)雜。租賃業(yè)務(wù)中比較多的情形是，依法確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋后，產(chǎn)權(quán)人將房屋出租。

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