房地產(chǎn)市場推廣概述

　　1.挖掘賣點

　　賣點是產(chǎn)品所具有、不易被競爭對手抄襲的，同時又是可以展示和能夠得到目標客戶認同的特點。

　　從上述定義可以看出，賣點必須具備3個條件：

　　①賣點是樓盤自身優(yōu)越的，不易被競爭對手抄襲的個性化特點;

　　②賣點必須具有能夠展示，能夠表現(xiàn)出來的特點;

　�、圪u點必須是能夠得到目標客戶認同的特點。

　　賣點與項目定位的不同之處是：賣點必須是能夠展示的，否則就無法在市場推廣中發(fā)揮作用。

　　賣點的展示可以建立和維持項目的優(yōu)勢，以抓住市場契機、適應(yīng)市場的需要，從而實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟指標。

　　挖掘賣點的4個階段如下：

　�、倨瑓^(qū)市場研究;

　�、趯κ謩討B(tài)跟蹤

　　;③消費者構(gòu)成及購買行為研究。此項研究的資料搜集主要通過進行專業(yè)的問卷調(diào)查、電話采訪、座談法等方式進行，可采用普查、抽樣調(diào)查、重點調(diào)查等方法;

　�、苓M行賣點挖掘。

　　2.提煉推廣主題

　　在項目賣點挖掘完成之后，企業(yè)還應(yīng)將其加以提煉，形成具體的宣傳重點，以便在隨后進行的廣告推廣中加以運用。具體可以從產(chǎn)品定位、客戶定位和形象定位三個方面來尋找。從客戶中尋找市場，從形象定位中尋找廣告主題。

　　3.制定推廣計劃

　　項目市場推廣計劃必須有一個系統(tǒng)合理的計劃作為行動的方向，才能使隨后的各項工作能有條不紊地進行。根據(jù)不同的側(cè)重點，可以針對推廣費用、組織模式、階段劃分三個方面分別制定相應(yīng)的計劃。

　　(1)費用計劃：企業(yè)年度財務(wù)計劃控制要求在保證公司實現(xiàn)銷售目標的同時，盡量減少支出。這就要求在推廣實施之前對推廣費用進行合理計劃，使其能得到有效的控制。

　�、贍I銷成本的構(gòu)成：房地產(chǎn)項目的營銷，從策劃、組織到推廣實施，成本由以下幾方面組成：

　　a.資料費：是指房地產(chǎn)項目在銷售前應(yīng)做的一些準備工作所需的費用，包括：設(shè)計制作售樓書(或稱宣傳冊);設(shè)計制作錄像介紹資料帶或光盤;設(shè)計制作展示板，通常有戶型平面、小區(qū)規(guī)劃、地理位置、環(huán)境及生活配套、立面效果、項目簡介、裝修標準等;設(shè)計制作整體模型和分戶平面模型，通常有小區(qū)規(guī)劃的模型、建筑物模型、單體平面布置模型;設(shè)計建造樣板房;設(shè)計制作手提資料袋、宣傳品、小禮品等，旨在樹立房地產(chǎn)開發(fā)商公眾形象和擴大項目的社會影響力。

　　b.廣告費：是指項目在進行市場推廣時用于產(chǎn)品形象宣傳所需的費用，包括：發(fā)布新聞媒體廣告費，報刊、廣播、電視等;發(fā)布路牌廣告費;制作地盤廣告和地盤圍墻(欄)廣告費;發(fā)布公交廣告費;展銷會參展費;通過郵寄方式發(fā)布廣告的郵寄費;通過公眾信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)布廣告的入網(wǎng)費、租金等。

　　c.銷售管理費：銷售人員工資及福利費;地盤專車的費用;租用場地(房屋)租金;工作人員差旅費;業(yè)務(wù)應(yīng)酬費用。

　　d.中介服務(wù)費：委托中介服務(wù)機構(gòu)進行的市場調(diào)研、價格評估、營銷策劃、銷售代理等所支付的費用。