2012年房估師考試案例分析練習(xí)題73
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
6、 甲方（開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時(shí)A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。
該商品房預(yù)計(jì)1998年5月建成，要估測(cè)建時(shí)的售價(jià)，則估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)是（ ）。
A.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1995年5月的狀態(tài)
B.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)
C.估價(jià)對(duì)象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1995年7月的狀態(tài)
D.估價(jià)對(duì)象狀況為1995年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1998年5月的狀態(tài)
7、某酒店一樓有一空調(diào)機(jī)房，建筑面積250m2.空調(diào)主機(jī)1990年購入，當(dāng)時(shí)購入價(jià)格為500萬元，同型號(hào)空調(diào)主機(jī)已累計(jì)折舊225萬元，市場(chǎng)價(jià)值為250萬元，拆除費(fèi)用為5萬元。如改換新式空調(diào)主機(jī)（其他配套設(shè)備不需改動(dòng)），則購置、安裝新式空調(diào)主機(jī)的占地面積50m2，節(jié)約的200m2面積可以提供160m2的營(yíng)業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價(jià)師改換空調(diào)主機(jī)和置換空調(diào)機(jī)房用于出租不違反規(guī)劃要求，附近一酒店一樓出租的年客觀凈收益為營(yíng)業(yè)面積4000元/m2，出租面積的裝修改造費(fèi)用由承租方自負(fù)。問：若不考慮新舊空調(diào)主機(jī)的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、折舊年限等的區(qū)別，改換空調(diào)主機(jī)的凈支出為（ ）萬元。
A.530
B.472
C.455
D.450
8、甲房地產(chǎn)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要3年時(shí)間，目前市場(chǎng)對(duì)該類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后3年內(nèi)的住宅空置率會(huì)從目前的2%上升至10%左右。問：
甲公司擬其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以下判斷中正確的是（ ）。
A.因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來房屋售價(jià)，可適當(dāng)比同類房屋售價(jià)高
B.因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會(huì)有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來房屋售價(jià)，可適當(dāng)予以降低
C.該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價(jià)值
D.該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)
9、 賣房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按賢？進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠栴}中選擇正確的答案：
估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是（ ）。
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
10、 賣房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按賢？進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠栴}中選擇正確的答案：
估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是（ ）。
A.合同1規(guī)定的房款
B.合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%
C.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%
D.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)
