2012年房估師考試案例分析練習題70
來源：中大網校發(fā)布時間：2012-02-21
四、改錯題（指出并改正下列估價報告片斷中的錯誤。不得在試題上改，在答題處指出錯誤內容并改正。錯處不超過4個。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）（本題10分）
在一成片開發(fā)小區(qū)內，某副食商場被拆除，拆除時的狀況為：建筑面積420平方米，磚混結構，用地性質為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設施的配套水平，該商場與開商議定，小區(qū)建成后在償還商場原建筑面積的基礎上再增加建筑面積280平方米給該商場，與原建筑面積相等部分結算結構差價，新增加的建筑面積部分按建造成本計算，地價按小區(qū)全部建筑面積平均分攤，建造費用不計利息。以上價款由商場支付，產權歸商場所有。兩年后，小區(qū)建成，其建筑密度為60%，建筑容積率為2.5，開發(fā)商按合同規(guī)定交付建筑面積700元，與同類鋼混結構房屋的建造成本比率為1：1.4，該小區(qū)地價為每平方米土地面積1800元。該商場財務人員按下列方法計算應付款項：
1、結構差價
920×（1+1.40×700=1545600（元）=154.56（萬元）
2、新增建筑面積成本
920×1.4×700=901600（元）=90.16（萬元）
3、補交地價款
萬元）
模擬試題一參考答案
一、 問答題
㈠答：1、采用市場比較法估價在選取可比實例時需要考慮的主要因素有：
（1） 可比實例與估價對象的用途應該相同；
（2） 可比實例與估價對象的建筑結構應該相同；
（3） 可比實例與估價對象所處地區(qū)應相同，或者是在同一供求范圍內的類似地區(qū)；
（4） 可比實例與估價對象的價格類型應該相同；
（5） 可比實例與估價對象的價格時點應該接近；
（6） 可比實例必須為正常交易或者是可以修正為正常交易的。（或答：可比實例應與估價對象具有替代性、相關性，即：①物質的同一性或類似性；地點的同一性或類似性；③可比實例交易情況無反常。）
2、假如有一交易實例的成交日期與估價對象的估價時點相差五年，則不宜將此交易實例選作可比實例，因為成交日期與估價時點相差時間過長（5年應該視作很長），通常房地產市場變化較大，就難以進行有效的交易日期修正。（在特殊情況下，即在成交日期）的房地產價格水平與估價時點下的房地產價格水平若沒有太大的變化情況下，也可以將此交易實例選做可比實例，但必須注意當地房地產市場變化情況，盡可能選用交易日期與估價時點接近的實例。）
㈡答：1，應將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場平均租金相對比較，若現(xiàn)有租金高于市場平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價；若現(xiàn)有租金低于市場平均租金，則現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價趨低。
2，顯然有影響，現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價下降。
3，該住宅的最終成交價格應以市場價為主來確定，而不是由購房者張某可以完全確定的。
㈢答：1.上述資料用于抵押估價尚不齊全；
2.房地產估價人員不能承諾按170萬元進行估價；
3.不能按1997年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用來確定評估值，因為重新裝修時會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以裝修后的房地產價值并不等于簡單的成本相加，應按別墅裝修后的社會平均成本進行估價才是科學合理的
二、選擇題（共2題）
㈠1.A 2.D 3.B 4.C
㈡1.D 2.C 3.B
三、指錯題（共1題）
此估價報告有如下一些錯誤和不足：
1、沒有寫明估價依據及估價原則
2、沒有寫明估價作業(yè)起迄日期
3、沒有寫明估價人員姓名及注冊房地產估價師簽名
4、關于土地權屬情況介紹不全，土地使用權如何取得，土地使用費用多少。
5、土地使用權年限沒有，這一點非常重要。
6、缺少對土地的自然狀況介紹，如坐落、位置、地形、地勢、地質條件、四至以及環(huán)境和交通通達程度等；
7、對土地開發(fā)利用狀況未作介紹；
8、對項目規(guī)劃條件介紹不全面；
9、利用成本法進行土地估價的計算公式有誤，應該包括正常的利稅；
10、上述計算公式中關于土地取得費用不能采用某宗地的實際數據，應用社會平均成本或者客觀成本；
11、利用市場比較法進行土地估價的交易實例A不能用作可比實例，因其交易日期與估價時間已有六年，相差時間過長；
12、在區(qū)域因素修正中，B與C的分子與分母顛倒，修正出錯，且B與C的修正系數不恰當；
13、在個別因素修正中，B與C的分子與分母顛倒，修正出錯，且B與C的修正系數不恰當；
14、土地估價的綜合結果沒有作年期修正；
15、對建筑物估價中，建筑費一項不應包括紅線外的市政費；
16、方法二的銷售稅費中，不應包括所得稅；
17、銷售稅費重復計算；
18、最后的估價結果總價格應用大寫書寫；
19、房地產估價事務所應注明資質并附營業(yè)執(zhí)照，報告書上要蓋公章；
20、提供報告書日期未注明；
21、估價報告使用應注意的事項應加以說明；
22、應對估價人員臨勘現(xiàn)場情況加以說明；
23、應說明估價人員與委托單位和待估物業(yè)無利害關系；
24、對建筑物狀況介紹過于簡單；
25、對交易日期未作修正應予說明；
26、一份完整規(guī)范的估價報告應包括封面、目錄、致委托估價方函、估價結果報告、估價過程報告及有關的附件、資料。
四、改錯題（共1題）
本題有如下錯處，并應予改正：
1、關于結構差價計算有誤；結構差價的比率1：1.4，且建筑面積不能按700m2計算，應按420m2計算，結構差價計算應為：
920×（1.4-1）×420=154560（元）=15.456（萬元）
2、新增建筑面積成本計算有誤，新增建筑面積為280m2，而不是700m2，新增建筑面積的成本計算應為
920×1.4×280=360640（元）=36.064（萬元）
3、補交地價款計算有誤，不能用建筑密度60%，而應用建筑容積率2.5，補交地價款計算應為
4、三項合計，計算應付款項為：15.456+36.064+50.4=101.92（萬元）
