2012年房估師考試案例分析練習(xí)題69
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
根據(jù)測算，上述三個交易實例修正后的價格比較接近，故采用算術(shù)平均綜合出一個價格作為結(jié)果：
比準價格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元/m2）
成本法與市場比較法的結(jié)果相近，故取算術(shù)平均值得出：
土地單價=（3324+3371）÷2=3348（元/m2）
C、土地估價綜合結(jié)果
土地總價=土地單價×土地總面積=3348元/m2×70000m2=23436（萬元）
2、別墅建筑物估價
別墅建筑物估價采用成本法，以該類別墅的建筑物及相關(guān)費用 為基礎(chǔ)，加上正常的利稅，求取該別墅建筑物的重新建造成本。
A、據(jù)測算別墅建筑物的重新建造成本為3428元/m2，包含建筑費（含結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、紅線內(nèi)外市政費）、專業(yè)費8%、年利率15%、利潤率20%、銷售稅費10%.
B、根據(jù)建筑情況分別求出已完別墅和未完別墅的建筑物重新建造成本。108棟別墅建筑物全部完工后的評估價格為3428元/m2×35285m2=120957000（元）=12095.7（萬元）
根據(jù)委托估價方提供的資料和估價人員現(xiàn)場勘察，確定未完的9棟別墅建筑物重新建造成本為已完建筑物的50%，則未完別墅建筑物的重新建造成本為3428元/m2×50%=1714元/m2
C、現(xiàn)有別墅建筑物價格：
3、428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100（元）=3072.51萬元
4、別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價格
23436+3072.51=26508.51（萬元）
（二）方法二：別墅項目整體估價
根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，先運用市場比較法求取本項目完工后的總樓價，再扣減銷售中發(fā)生的稅費及建筑物未完工部分的價格，便可求得別墅區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)總價格。
1、別墅總樓價
市場研究分析（略）
據(jù)掌握的市場資料，經(jīng)綜合分析，確定估價對象平均售價為11200元/m2，則本項目完工后的總樓價為11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2萬元
2、銷售稅費（含買賣手續(xù)費，代理及廣告費，營業(yè)稅及附加，所得稅等）為項目完工后總樓價的10%，則39519.2×10%=3951.9（萬元）
3、建筑物未完工部分的價格=全部完工后別墅建筑物總價格現(xiàn)有別墅建筑物價格=12095.7-3072.51=9023.19（萬元）
4、別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11（萬元）
八、估價結(jié)論
以上兩種估價思路的估價結(jié)果如表三：
表三 單位：萬元
估價的方法 土地的價值 別墅建筑物的總價值 房地產(chǎn)總價值
方法一
方法二
平均值 23436 3072.51 26508.51
26544.11
估價結(jié)果：別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)總價格為26526.31萬元
九、附件，說明，其他資料（略)
