2012年房估師考試案例分析精講97
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
七、不確定性分析
采用靜態(tài)分析，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為89.74%，銷售均價(jià)（住宅）
保本點(diǎn)為6640元/㎡，銷售面積保本點(diǎn)為143115㎡.采用動(dòng)態(tài)分
析，盈虧平衡點(diǎn)分別為[即稅后FNPV等于零時(shí)的值，I=3%（季）]：
住宅銷售價(jià)格：6710元/㎡（會(huì)所及地下車庫銷售價(jià)格保持12000
元/㎡及115200元/個(gè)不變），住宅銷售面積：122500㎡（會(huì)所銷售
面積和地下車庫銷售車位保持5461㎡及550個(gè)不變）。從上述指
標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目銷售單價(jià)及銷售面積均有一定的寬容度，有較
大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
對(duì)開發(fā)建設(shè)投資和銷售收入兩個(gè)主要因素進(jìn)行敏感性分析。項(xiàng)
目?jī)蓚�(gè)因素分別變化時(shí)，銷售收入變動(dòng)較為敏感，當(dāng)開發(fā)投資和銷
售收入中單個(gè)因素在一定的范圍內(nèi)向不利方向發(fā)生變化，項(xiàng)目均有
一定的寬容度，但對(duì)銷售收入向不利方向發(fā)生變化，項(xiàng)目表現(xiàn)出較
強(qiáng)的敏感性，抗風(fēng)險(xiǎn)能力大大降低。
八、借款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
項(xiàng)目存貨比率為39.75%.本項(xiàng)目最大風(fēng)險(xiǎn)是樓盤能否按照測(cè)
算比例實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目前期預(yù)售。
九、結(jié)論與建議
項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，如能按期按質(zhì)完工，按計(jì)劃銷
售，將具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目自籌資金部分
已落實(shí)到位，從分析測(cè)算來看，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，償還借款本
息有保證，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位等方面符合市場(chǎng)需求，如輔
之完善的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃和有效的項(xiàng)目管理，項(xiàng)目籌資方案可行。
由于項(xiàng)目在市場(chǎng)銷售方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金專
款專用，對(duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。
開發(fā)商應(yīng)結(jié)合北京市場(chǎng)消費(fèi)者心理、特別是高檔物業(yè)消費(fèi)對(duì)象
的時(shí)尚需求，按照承諾的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案盡快完成景觀及庭院詳細(xì)設(shè)
計(jì)及施工；應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷管理，從市場(chǎng)定位，廣告推廣，銷售等
環(huán)節(jié)全面控制，加快回款速度，同時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)成本控制及管理，
以確保項(xiàng)目資金的正常周轉(zhuǎn)。
第一章 借款企業(yè)資信評(píng)估
一、借款企業(yè)簡(jiǎn)介
㈠ 公司名稱：
中文名稱：北京××房地產(chǎn)股份有限公司
㈡ 公司法定代表人：××
㈢ 注冊(cè)資本：17320萬元
㈣ 企業(yè)類型：股份有限公司（上市）
㈤ 公司注冊(cè)及辦公地址：
北京市東城區(qū)××大街××號(hào)
㈥ 經(jīng)營(yíng)范圍：
房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售等
㈦ 營(yíng)業(yè)期限：自199×年×月×日至長(zhǎng)期
㈧ 成立日期：199×年×月×日
㈨ 公司股票上市交易所：上海證券交易所
股票簡(jiǎn)稱：×× 股票代碼：660××
㈩ 其他有關(guān)資料：
企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：××
稅務(wù)登記證號(hào)碼：地稅××
國(guó)稅××
公司聘請(qǐng)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所：××會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司
