房地產(chǎn)市場營銷的特征

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)產(chǎn)品的特征

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品具有以下幾個特征：

　　1.開發(fā)周期長。

　　2.投入金額大，風險性高

　　3.產(chǎn)品差異性大。

　　4.房地產(chǎn)產(chǎn)品具有不可移動性。

　　[例題] ： 房地產(chǎn)產(chǎn)品的特征（　）。

　　A：開發(fā)周期長
　　B：費用高
　　C：產(chǎn)品差異性大
　　D：投入金額大，風險性高
　　E：具有不可移動性

　　答案：A CDE

　�。ǘ�）房地產(chǎn)營銷機構(gòu)

　　房地產(chǎn)營銷機構(gòu)是指從事與房地產(chǎn)營銷活動相關(guān)的機構(gòu)的總稱。一般來說，（按照開發(fā)經(jīng)營活動順序）房地產(chǎn)營銷機構(gòu)大致包括以下幾類：

　　① 投資咨詢機構(gòu)；

　　② 市場調(diào)研機構(gòu)

　�、� 項目策劃機構(gòu)

　�、� 規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)；

　�、� 建筑施工機構(gòu)

　　⑥ 工程監(jiān)理機構(gòu)

　�、� 銷售代理、市場推廣機構(gòu)；

　�、� 物業(yè)管理機構(gòu)。

　　因此，它是一個多領(lǐng)域?qū)＜夜餐�謀劃的大工程。這些專家共同組成了房地產(chǎn)營銷的智力結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。

　　（三）房地產(chǎn)市場營銷的特征

　�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)市場營銷活動中的工作

　　在房地產(chǎn)一級市場上，房地產(chǎn)市場營銷活動主要分為項目籌劃與地塊研究、產(chǎn)品設(shè)計與規(guī)劃、項目策劃與銷售三大階段。（實際上在第一階段經(jīng)紀人很少參與）

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人一般在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計階段開始介入。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計階段的工作包括項目的市場定位（簡稱“項目定位”）、開發(fā)建議和工程施工監(jiān)理。項目定位的內(nèi)容有產(chǎn)品定位、客戶定位和形象定位。開發(fā)建議是指從市場角度對產(chǎn)品設(shè)計提出要求，是市場需求和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的橋梁，一般包括戶型、功能等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀人一般不參與工程施工與監(jiān)理的工作，但應(yīng)就施工和銷售現(xiàn)場的協(xié)調(diào)提出建議，以保證銷售效果。

　　項目策劃與銷售階段的工作內(nèi)容包括項目定價、項目市場推廣和項目銷售。在項目定價中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人需要制定價目表、確定價格策略，并在銷售中根據(jù)實際情況進行價格調(diào)整。市場推廣階段的工作有賣點挖掘、市場推廣費用分析和市場推廣組織。在項目銷售過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)制定銷售方案、細化銷售流程、控制銷售過程并進行相應(yīng)的促銷工作。

　　在房地產(chǎn)二級市場上，交易雙方需要花費很多時間、精力去談判，達成協(xié)議。由于房地產(chǎn)商品的復(fù)雜性，房地產(chǎn)經(jīng)紀人的居間撮合有助于交易雙方明晰各自的權(quán)益，從而可以極大地降低交易風險，提高效率，節(jié)省交易成本。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)二級市場上主要從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃和其他房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人的工作主要有尋找房源、市場推廣、居間撮合和過戶辦證等；在房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人同樣需要尋找房源、進行市場推廣和居間撮合等活動。除了租賃和轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)二級市場上的業(yè)務(wù)還包括項目轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、代辦服務(wù)和投資顧問等。

　　[例題] ：在房地產(chǎn)一級市場上，房地產(chǎn)市場營銷活動主要分為（�。╇A段。

　　A.工程監(jiān)理
　　B.項目籌劃與地塊研究、產(chǎn)品設(shè)計與規(guī)劃
　　C.產(chǎn)品設(shè)計與規(guī)劃
　　D.工程施工
　　E.項目策劃與銷售

　　答案： BC E

　　[例題]：房地產(chǎn)經(jīng)紀人一般在（�。╅_始介入房地產(chǎn)的市場營銷活動。

　　A.產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計階段
　　B.項目的具體策劃與銷售階段
　　C.建筑施工階段
　　D.物業(yè)管理階段

　　答案：A