2012年房估師考試案例分析精講99
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
第二章 項(xiàng)目概況評(píng)估
一、項(xiàng)目背景
××花園項(xiàng)目位于西三環(huán)與西四環(huán)之間，距西三環(huán)紫竹橋約
1000米，距西四環(huán)四季青橋約1200米。在車道溝橋西南側(cè)，昆
玉河西岸，東臨昆玉河畔市政綠化帶，南靠彰化路，西接曙光花園
望山園，北鄰紫竹院路。
××花園位于北京市海淀區(qū)昆玉河西岸，是北京市實(shí)現(xiàn)城市綠
化隔離帶的第一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目——曙光工程之中的住宅建設(shè)項(xiàng)目。曙
光工程是北京市政府全力推動(dòng)的城市綠肺工程，位于海淀四季青鄉(xiāng)
境內(nèi)。
二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
㈠ 項(xiàng)目名稱：××花園（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目）
㈡ 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：北京市××區(qū)××鄉(xiāng)
㈢ 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模
規(guī)劃占地面積： 65519.36㎡
其中：建設(shè)用地面積：65519.36㎡
規(guī)劃總建筑面積： 166196.72㎡
其中：地上建筑面積：138967.72㎡
地下建筑面積： 27229.00㎡
其中：住宅建筑面積：135206.72㎡
地上公建建筑面積： 3761.00㎡
地下公建建筑面積： 1700.00㎡
地下車庫(kù)建筑面積： 19800.00㎡
人防等建筑面積： 5729.00㎡
容積率： 2.54
建筑高度： 49.95米
14層部分檐高38.25米，最高點(diǎn)51米
居住總?cè)丝冢?2822人
總戶數(shù)： 882戶
建筑層數(shù)： 17層局部14層
其中：地上 17層
地下 2層
停車數(shù)量： 550（均為機(jī)動(dòng)車，地下）
人均集中綠地面積： 1.70㎡
㈣ 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
⑴ 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)
××花園總體布局由5棟住宅弧形板樓錯(cuò)落有致坐落于綠樹叢
中；設(shè)計(jì)新穎、造型別致的高檔會(huì)所鑲嵌于5棟弧形板樓中間；整
體地下車庫(kù)位于小區(qū)中央；沿昆玉河方向設(shè)計(jì)100米寬、300米長(zhǎng)
的市政綠化帶及觀景長(zhǎng)廊。
2#、3#、4#、5#、6#樓為住宅，地下2層，地上14～
17層。7#樓為配套公建（會(huì)所），地下2層，地上2層。5棟住宅
樓基底圍合范圍內(nèi)為地下車庫(kù)，地下1層。
⑵ 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)（略）
⑶ 月牙形板樓特點(diǎn)（略）
⑷ 會(huì)所特點(diǎn)（略）
㈤ 庭院設(shè)計(jì)
⑴ 人車我分流（略）
⑵ 區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)特點(diǎn)（略）
⑶ 植物景觀特色（略）
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⑷ “噴泉”主題園林（略）
㈥ 裝修、配套設(shè)施及智能化
⑴ 結(jié)構(gòu)部分
主體結(jié)構(gòu)：全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)與全現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)。
結(jié)構(gòu)層高：住宅地上部分層高為2.85米，地下部分層高為3
米。
⑵ 裝修部分
①外墻磚：愛和陶（TOTO下屬品牌）海潔特（氧化鈦）瓷磚。
②戶門：德國(guó)霍曼公寓門HA-1型雙扇開門產(chǎn)品（兩居室戶型
為單扇內(nèi)開門）。
③外窗：西飛品牌斷熱冷橋鋁合金靜電粉末噴涂節(jié)能窗。
④戶內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)（簡(jiǎn)裝）：（略）
⑶ 設(shè)備部分
包括供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、采暖及熱水爐系統(tǒng)、中
央空調(diào)、有線電視系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、地
下車庫(kù)設(shè)消防排煙通風(fēng)、煙感、溫感和噴淋系統(tǒng)、樓內(nèi)設(shè)消防正壓
送風(fēng)系統(tǒng)、電梯等。
⑷ 智能化設(shè)施
包括安防系統(tǒng)、信息系統(tǒng)等。
㈦ 居住用房戶型設(shè)計(jì)
××花園項(xiàng)目中住宅面積為135206.72㎡，分布在區(qū)內(nèi)2#、3#、4#、5#及6#樓，共有住宅套數(shù)744套。
住宅戶型、格局多種，其中：
三居室A戶型：銷售面積155～170㎡；
三居室B戶型：銷售面積167～174㎡；
三居室C戶型：銷售面積148～152㎡；
四居室D戶型：銷售面積216～219㎡；
三居室E戶型：銷售面積165～171㎡；
兩居室F戶型：銷售面積100～110㎡；
兩居室G戶型：銷售面積89㎡；
四居室U戶型：銷售面積239㎡；
復(fù)式H戶型及三居室K戶型等。
