2009年，無疑是樓市瘋狂的一年。無論是新房的“一年四波”、“光膀子賣樓”，還是二手房的“排隊(duì)串燒”、“內(nèi)外倒掛”，都成了樓市前所未有的“奇景”。
　　在這樣的背景下，樓市出現(xiàn)了普漲的行情，有些外環(huán)周邊的房產(chǎn)幾乎可以比肩內(nèi)環(huán)的房?jī)r(jià)了。展望明年，2010年的上海樓市似乎已經(jīng)走到了“準(zhǔn)高原”，給人高處不勝寒的感覺。
　　新房樓市火到“光膀子賣樓”
　　盤點(diǎn)：一年四波行情讓人看不懂
　　2009年的樓市用“瘋狂”來形容一點(diǎn)也不為過，尤其是新房市場(chǎng)，不僅是普通購(gòu)房者看不懂，連專業(yè)人士也直呼沒想到。根據(jù)前三個(gè)季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，往年一般全年最多就兩波行情，沒想到今年竟然有四波！高潮迭起的2009年，前后有四波購(gòu)房高峰，每一波行情，房?jī)r(jià)的平均漲幅都在15%-20%左右。全年的平均漲幅估計(jì)在60%-80%之多。
　　今年兩、三月份的時(shí)候是第一波購(gòu)房高峰。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這波高峰的購(gòu)房主力是剛性需求購(gòu)房者。在售樓處可明顯看到，來買房的很多都是小夫妻，或者剛工作不久的年輕人；四、五月份和八、九月份時(shí)又出現(xiàn)了兩波行情，大批投資客登場(chǎng)了，樓市也到了最瘋狂的時(shí)候�！坝行�樓盤連樣板房都沒完工，樣板景觀也看不到，就開賣了，業(yè)內(nèi)人士管這叫‘光膀子賣樓’。”十月份則是第四波。
　　四波行情輪番上陣，房?jī)r(jià)則是不停地“翻跟頭”。 2009年房?jī)r(jià)到底漲了多少？根據(jù)易居中國(guó)為晨報(bào)獨(dú)家提供的數(shù)據(jù)，2009年2月時(shí)，也就是春節(jié)剛過，上海一手房的成交均價(jià)1.2萬元/平方米左右，到了11月份，成交均價(jià)已經(jīng)漲到了1.8萬元/平方米。具體到樓盤，根據(jù)易居中國(guó)對(duì)近200個(gè)上海在售樓盤全年銷售情況的跟蹤統(tǒng)計(jì)，全年成交均價(jià)漲幅超過20%的樓盤有115個(gè)之多，漲幅15%-20%的有11個(gè)；漲幅10%-15%的有14個(gè)，漲10%以下的則是32個(gè)樓盤�？梢哉f，基本上是“全線上漲”。漲幅最大的樓盤達(dá)到了107%之多。
　　展望：樓市進(jìn)入“準(zhǔn)高原”
　　“今年一年就跑了兩年半的行情，明年無論如何不會(huì)再有今年這樣的‘四波’了。”談到對(duì)明年一手房市場(chǎng)的展望，景瑞地產(chǎn)營(yíng)銷副總監(jiān)楊子江表示謹(jǐn)慎：“樓市這一年的發(fā)展，就好比從去年的‘盆地’慢慢往上爬，現(xiàn)在已經(jīng)到了‘準(zhǔn)高原’，但是還沒到真正的‘青藏高原’。 ”楊子江說：“爬到了準(zhǔn)高原，空氣是稀薄了點(diǎn)，但是還喘得過氣�！倍�明年的一手房產(chǎn)品，由于“70/90政策”的淡化，所以大房型的產(chǎn)品會(huì)多起來。
　　下半年二手房“串燒”凸顯
　　盤點(diǎn)：房?jī)r(jià)幾乎“內(nèi)外倒掛”
　　與一手房相比，2009年二手房表面看上去要平穩(wěn)一些。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究中心分析師黃河滔告訴記者，二手房行情只有兩波漲幅，五、六月時(shí)一波，十月份是第二波。
　　但這兩波漲幅也很兇猛�！敖衲甓�手房漲個(gè)35%算是比較平常的，極端的漲70%都有。”黃河滔說，今年二手房市場(chǎng)外環(huán)周邊的行情特別火爆，漲價(jià)幾乎一年從頭到尾沒有停過。目前市場(chǎng)上賣得最好的房子總價(jià)在150萬-200萬元之間，而外環(huán)周邊這樣的房子是最集中的�！百u得最快，漲得也最快”。房源的搶手加上周邊一手房大幅高開的帶動(dòng)，使得外環(huán)周邊二手房?jī)r(jià)也漲到令業(yè)內(nèi)看不懂的程度。
　　“我年初的時(shí)候曾經(jīng)問過我們?nèi)�林分行的一位�?jīng)理，三林的房?jī)r(jià)會(huì)漲到多少，當(dāng)時(shí)他回答我說到一萬六七千元差不多了。”他自己也沒想到，目前三林的二手房均價(jià)已達(dá)到了2萬元/平方米左右。“這個(gè)價(jià)格再加上幾千元就能買到內(nèi)環(huán)內(nèi)的老公房了�！秉S河滔說，按照這個(gè)速度漲下去的話，說不定就要出現(xiàn)“內(nèi)外倒掛”的奇特景象，即外環(huán)周邊的房?jī)r(jià)要超過了內(nèi)環(huán)內(nèi)的一些房齡較老的房子，這在以前是不可想象的。
　　由于今年升級(jí)換代和置換房產(chǎn)的人特別多，二手房市場(chǎng)形成了奇特的“串燒”現(xiàn)象——甲看中了乙的房子，乙又同時(shí)盯著丙的房子……當(dāng)中任何一環(huán)不通則交易無法完成，但是只要一環(huán)打通，就可以完成一串交易。這樣的“串燒族”主要出現(xiàn)在下半年，黃河滔說，在上半年，置換客大多還是賣了房子去買新房。但是到了下半年，就成了純粹二手房之間的換手。
　　“這種二手房‘串燒’的出現(xiàn)并不是好的現(xiàn)象�！敝脫Q客賣了房子，還是只能買二手房，那么新房到底是誰在買呢？說明一手房市場(chǎng)充斥著大量投資客，自住的越來越少，炒房的越來越多，局部地區(qū)的泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。
　　展望：外環(huán)周邊房源只能靠外來購(gòu)買力

　　展望明年的二手房市場(chǎng)，專家認(rèn)為，由于外環(huán)周邊今年房?jī)r(jià)漲得太快，加上房源消化得也多，一些當(dāng)?shù)鼐用褚呀?jīng)很難承受得起，“可能只能靠外來購(gòu)買力來支撐了”。
　　而“串燒族”可能依然是明年二手房市場(chǎng)的主力，因?yàn)橹脫Q的買家一直都是二手房市場(chǎng)的重要組成部分。
　　買家不必太在意“新政到期”
　　盤點(diǎn)：究竟有哪些新政會(huì)到期？
　　黃河滔告訴記者，年底之所以會(huì)出現(xiàn)如此之多帶有“恐慌性”的交易，是因?yàn)樵S多購(gòu)房者擔(dān)心去年的優(yōu)惠政策在年底到期后，會(huì)使今后的交易稅費(fèi)大大增加�？墒蔷烤褂心男┬抡�會(huì)到期，哪些有無確切的截止日期？目前尚無確切的說法。
　　在樓勢(shì)沙龍上，有關(guān)專家向記者詳細(xì)分析了可能到期的優(yōu)惠措施。去年公布的系列新政，也就是《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，簡(jiǎn)稱“十四條”，其中規(guī)定了起止日期從2008年11月1日起至2009年12月31日的，只有第六條至第九條和第十四條這5項(xiàng)。其中，第十四條主要針對(duì)管理部門，第九條中的“住房登記費(fèi)”、“住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費(fèi)”幾乎可以忽略不計(jì)。因此，真正到年底到期而又會(huì)實(shí)質(zhì)性影響買賣雙方的，只有3條。
　　假如相關(guān)優(yōu)惠政策到今年結(jié)束，中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理馬冀給記者算了一筆賬：從買方角度看，如果首次購(gòu)買90平方米以下的普通住房。例如，內(nèi)環(huán)內(nèi)建筑面積80平方米，總價(jià)120萬/套，所繳納的稅費(fèi)唯一不同的就是契稅由原來的1.5%下降至1%，以及免繳合同印花稅等。因此如果趕在12月31日前交易可省下6980元。如果購(gòu)買非普通住房，例如：內(nèi)環(huán)內(nèi)建筑面積200平方米，總價(jià)600萬/套。和去年舊的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中唯一不同的是合同印花稅，目前趕上“末班車”可以優(yōu)惠3120元。
　　從賣方角度看，例如：內(nèi)環(huán)內(nèi)建筑面積80平方米，總價(jià)120萬/套。普通住宅滿2年出售且唯一自住用房，按照新的優(yōu)惠稅費(fèi)無任何稅費(fèi)繳納。按照舊的稅費(fèi)不滿5年且唯一住房，要繳納個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅及附加，共計(jì)79400元。如果賣方抓住拋售時(shí)機(jī)就能節(jié)省79400元。另外，如果是非普通住宅，如內(nèi)環(huán)內(nèi)建筑面積200平方米，總價(jià)600萬/套。滿2年唯一自住用房，按照新標(biāo)準(zhǔn)要繳納120500元的所得稅和交易手續(xù)費(fèi)。但按照去年舊標(biāo)準(zhǔn)不滿5年，要繳納土地增值稅以及營(yíng)業(yè)稅及附加共計(jì)456500元，擠上這班車能省456500元。
　　從上述案例中可以明顯看出，賣方所持有的物業(yè)如果趕在12月31日前出售，可以節(jié)省較大一筆費(fèi)用。上述所舉案例中都是家庭唯一住房，因此相關(guān)稅費(fèi)相對(duì)是最少的，如果是二套房，那么要繳納的稅費(fèi)還會(huì)相應(yīng)增加。
　　展望：二套房?jī)?yōu)惠可能取消
　　對(duì)于沒有規(guī)定截止日期的優(yōu)惠政策到時(shí)是否也會(huì)被取消？12月31日到期的優(yōu)惠措施能否延期？這些都是購(gòu)房者目前非常關(guān)心的問題。由于現(xiàn)在政府部門尚未對(duì)此表態(tài)，因而難以下定論。但業(yè)內(nèi)人士普遍猜測(cè)新政中對(duì)于購(gòu)買首套普通住房的優(yōu)惠可能會(huì)被保留，而交易二套房的優(yōu)惠新政會(huì)被取消。這從目前銀行對(duì)于二套房的房貸普遍收緊就可見端倪。
　　普通住宅減少近三成
　　盤點(diǎn)：普通住宅數(shù)量直線下降
　　新舊稅費(fèi)對(duì)購(gòu)買普通住宅的優(yōu)惠較為明顯，而非普通住宅的優(yōu)惠并不吸引購(gòu)房者。但問題是經(jīng)過一年的大漲，還有多少房子能算普通住宅呢？
　　去年11月，本市調(diào)整了普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)為單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價(jià)245萬元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下。普通住宅可以享受一系列優(yōu)惠新政。然而隨著近一年來房?jī)r(jià)的高漲，新的標(biāo)準(zhǔn)也顯得“捉襟見肘”，各區(qū)域的普通住宅數(shù)量都直線下降�！艾F(xiàn)在在世紀(jì)公園附近找一套總價(jià)245萬元以下的房子已經(jīng)是很困難的事了�！币拙映夹攀袌�(chǎng)研究中心表示，經(jīng)過今年樓市的火爆行情，二手房均價(jià)早已越過了2008年房?jī)r(jià)回調(diào)前的高點(diǎn)，按照總價(jià)245萬元、140萬元、98萬元的標(biāo)準(zhǔn)來劃分普通住房，內(nèi)環(huán)內(nèi)如聯(lián)洋、徐家匯，內(nèi)外環(huán)間如天山、碧云，外環(huán)外如莘莊、九亭等大多數(shù)交易活躍的區(qū)域都幾乎沒有普通住宅，而今年在大浦東計(jì)劃刺激下的原南匯區(qū)，以及成熟度漸高的松江區(qū)，當(dāng)前兩區(qū)域普通住宅也均低于二手住宅總供應(yīng)量的40%.
　　內(nèi)外環(huán)間普通住宅的“門檻”是不能高于140萬元，而今，此范圍內(nèi)的房源越來越少。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐曹楊路店經(jīng)理胡奎奎告訴記者，在普陀的上海西站板塊，2008年11月新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)頒布之初，板塊內(nèi)70%－80%的房源都屬于普通住宅，經(jīng)過一年的房?jī)r(jià)上漲后，目前這一比例已縮小至50%左右。其中十分明顯的一點(diǎn)是，不管房型、房齡如何，只要面積超過90平方米，要擠進(jìn)普通住宅范圍可能性極低。而在外環(huán)外，這一趨勢(shì)更加明顯。
　　根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)整個(gè)上海區(qū)域統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海二手房市場(chǎng)上流通的普通住宅套數(shù)比例已由去年11月的約80%下降至今年10月的約55%.
　　展望：再調(diào)整可能性不大
　　普通住宅為什么少了那么多？易居臣信分析師楊晨青告訴記者，一方面，去年底新標(biāo)準(zhǔn)公布后，大批小戶型的房源成為普通住宅，頓時(shí)在市場(chǎng)上成了搶手貨，交易的速度非�？�。另一方面，今年不斷上漲的房?jī)r(jià)也讓原本還在普通住宅門檻內(nèi)的房子，“無奈”地成為了非普通住宅。
　　盡管如此，市場(chǎng)人士分析認(rèn)為短期內(nèi)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)再調(diào)的可能性是不大的。2008年年底，配合一系列優(yōu)惠政策調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，無論在時(shí)機(jī)還是尺度上都是非常合適而有效的，但反觀當(dāng)前，市場(chǎng)經(jīng)過將近一年的高漲，房?jī)r(jià)再次飆升，甚至已全面超越了2008年初的最高位，如果在此時(shí)放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，必然會(huì)導(dǎo)致一大批房源變“非普通”為“普通”，這樣即使今年年底諸多優(yōu)惠政策到期，按照原先的財(cái)稅政策，這批“非轉(zhuǎn)普”的房源仍然能享受到比原先要低的交易成本，勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步刺激市場(chǎng)交易，這與當(dāng)前政府維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，平抑房?jī)r(jià)的宗旨明顯是背道而馳的。