一、房地產(chǎn)能拉動經(jīng)濟(jì)增長的原由來源：考試大
　　凡經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)業(yè)不是支柱產(chǎn)業(yè)也是發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與發(fā)達(dá)房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)拉動相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的拉動或波及效應(yīng)特強(qiáng)，主要由于以下原因。
　　1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)撮供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。
　　我國建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而波及、拉動其發(fā)展。
　　2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所。
　　開發(fā)營建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，有了房屋為其發(fā)展提供了前提，促進(jìn)其發(fā)展。
　　3.房地產(chǎn)品消費(fèi)特別是住房消費(fèi)是綜合性消費(fèi)、波及和帶動生活消費(fèi)的方方面面。
　　房地產(chǎn)的消費(fèi)使用特別是住房消費(fèi)是種綜合性消費(fèi)，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。住房有高級低級之分，高級住宅不僅是生存資料，還是享受發(fā)展資料，世界某著名政治家說？人造房屋，房屋造人。

　　因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費(fèi)水平，從住房綜合消費(fèi)方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進(jìn)生活消費(fèi)水平全面提高。就行來說、我國有些人想買車，就愁無停車之所。若住房水平提高，家有車庫，想必促進(jìn)轎車進(jìn)家和消費(fèi)。再如健身娛樂消費(fèi)，不少家庭苦于住房窄小，想健身消費(fèi)也不敢購置健身器械�？傊�，住房水平提高和居住環(huán)境改善，可促進(jìn)生活消費(fèi)的多方面，拉動多方面產(chǎn)品銷售和勞務(wù)交換。
　　正因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展有強(qiáng)烈的波及效應(yīng)，有多方面拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，所以國際上對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有如下的統(tǒng)計(jì)和記錄：工業(yè)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)值增加1個單位，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加l、5單位到2個單位。據(jù)上海社會科學(xué)院1981年對我國投入產(chǎn)出表的研究表明，我國住宅業(yè)每投入增加1億元，其他23個相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加1.479億元的投資，其中建材、冶金、農(nóng)林業(yè)、機(jī)械工業(yè)等四部門增加投入0.70億元。有學(xué)者估計(jì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)直接間接可帶動60多個部門和行業(yè)的發(fā)展。為此，鄧小平同志早在改革初期就指出，要將我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。1996年我國政府在制定九五與2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要中，也提出將住宅和汽車要成為國民經(jīng)濟(jì)新的支柱產(chǎn)業(yè)的思路。
　　二、我國啟動房地產(chǎn)市場不力的諸多問題
　　為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動國民經(jīng)濟(jì)，政府出臺了減少稅費(fèi)、銀行降息、公房售給個人、推行抵押貸款、開辟房屋二級市場等諸多政策措施，對促進(jìn)房地產(chǎn)投資和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不能說沒起作用，但并不理想。其原因在于我國存在不利于住房產(chǎn)品有效實(shí)現(xiàn)的根本的深層次的問題。
　　1.生產(chǎn)與消費(fèi)不協(xié)調(diào)，消費(fèi)率低。
　　發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)是有條件的，就是房地產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)。投資開發(fā)房地產(chǎn)最大的問題也是房屋實(shí)現(xiàn)。投資開發(fā)房地產(chǎn)既起需求效應(yīng)拉動經(jīng)濟(jì)增長，但又有供給效應(yīng)，并且這是投資本質(zhì)上的效應(yīng)。若投資開發(fā)房地產(chǎn)不能產(chǎn)生需求效應(yīng)，不能實(shí)現(xiàn)，對國民經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展只
　　起飲鴆止渴作用，并加劇國民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)品積壓。若投資開發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，能順暢出售，對國民經(jīng)濟(jì)的拉動的乘數(shù)便大，房地市場供需運(yùn)行保持良性狀態(tài)。
　　但投資開發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，對拉動經(jīng)濟(jì)增長的乘數(shù)作用大，必須國民有合理的最終消費(fèi)率和有貨幣購買力。然而我國近20年來經(jīng)濟(jì)高速增長，雖居民最終消費(fèi)絕對額也不斷增長，但最終消費(fèi)率呈下降趨勢。1996年與1981年比，按1978年不變價(jià)格計(jì)算下降10.6個百分點(diǎn)。原因在于1986年到1998年城鄉(xiāng)居民人均收入的年均增長率比國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）年均增長率少4個百分點(diǎn)，比同期人均GDP年均增長率少2.6個百分點(diǎn)。于是導(dǎo)致這個時期居民收入占GDP的比重比六五時期的平均水平下降12個百分點(diǎn)；1998年這一比重為41.4％，比六五期間平均水平下降近20個百分點(diǎn)。居民消費(fèi)率的國際平均水平為60％左右。
　　著名發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)家H？錢納里等人進(jìn)行一次實(shí)證研究表明，在人均（GDP）1000美元左右時消費(fèi)率一般為61％，1997年我國人均GDP為860美元，但我國的消費(fèi)率僅為47.5％，比國際平均水平低14個百分點(diǎn)。我國消費(fèi)率如此之低。是長期以來實(shí)行低工資和人們的收入增長率落后于GDP增長率積累而成的。這種情況導(dǎo)致產(chǎn)品積壓，影響再生產(chǎn)順暢進(jìn)行。就拿開發(fā)出的住房講，改革初城鎮(zhèn)人均住房3個多平方米，現(xiàn)在不少城鎮(zhèn)人均已超過l0平方米，并且房價(jià)翻了幾番。然而城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入從1978年到1997年只增長2.11倍，而現(xiàn)在各地還在大量投資開發(fā)。生產(chǎn)與消費(fèi)不協(xié)調(diào)，消費(fèi)率過低，是房地產(chǎn)難以啟動的癥結(jié)所在。
　　2.住房融資體制的轉(zhuǎn)換不對稱
　　改革前我國實(shí)行低工資制，職工和干部的勞動報(bào)酬實(shí)際上是以貨幣工資和實(shí)物報(bào)酬兩種形式付給的。貨幣工資管吃、穿，實(shí)物報(bào)酬管住房、醫(yī)療、學(xué)習(xí)等。這與當(dāng)時一大二公的左的思想、體制相適應(yīng)。產(chǎn)品價(jià)值（c+v+m）中的v人為縮小，m人為擴(kuò)大，職工住房基金等由擴(kuò)大了的m收歸財(cái)政，國家公共融資建房，住房國家所有，職工無償使用。住房體制改革的實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)換財(cái)政公共融資體制為個人融資體制，以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制要求。
　　住房基金進(jìn)入職工工資，由職工個人融資到市場購房消費(fèi)，政府再不福利實(shí)物分房�，F(xiàn)在房改中也正是這樣在改，一方面給職工住房補(bǔ)貼，一方面要職工貨幣購房。但在具體的改革實(shí)踐中不對稱不協(xié)調(diào)，職工貨幣購房是馬上要將錢拿出來，而政府給職工的工資補(bǔ)貼是雷聲大、雨點(diǎn)小。試想現(xiàn)在除沿海城市外，全國絕大多數(shù)城鎮(zhèn)的年均職工收入才幾千元左右，前幾年更低。現(xiàn)在突然一下要拿出幾萬元、十幾萬元購房確有困難。就是實(shí)行抵押貸款，一個月支付本息幾百元，不少職工也望而生畏，銀行也不敢貸放。本來消費(fèi)率過低，加之住房融資體制轉(zhuǎn)換不對稱，使房地市場的啟動更加困難。
　　3.二律背反和人們心理預(yù)期失衡。
　　當(dāng)今要讓人們樂于投資購房和啟動房地產(chǎn)，關(guān)鍵在于居民心理預(yù)期信心十足，消除購房的心理障礙，對未來收支充滿信心。但要居民對未來有信心，應(yīng)有適當(dāng)?shù)南�費(fèi)政策、制度。消費(fèi)政策說到底只能調(diào)節(jié)兩個平衡關(guān)系：一是個人的金融資產(chǎn)用于投資與用于消費(fèi)的平衡關(guān)系；二是即期消費(fèi)與遠(yuǎn)期消費(fèi)的平衡關(guān)系。用于投資多就用于消費(fèi)少，用于近期消費(fèi)多就用于遠(yuǎn)期消費(fèi)少。
　　但現(xiàn)在的政策是：一方面鼓勵人們投資股票，解決國有企業(yè)的籌資問題，變間接投資為直接投資，另一方面又以各傳媒宣傳鼓勵人們到市場購置相對過剩商品，鼓勵人們旅游花錢。一方面讓人們快花錢，現(xiàn)在就花錢，購買市場當(dāng)期消費(fèi)相對過剩商品，另一方面又推出房改、醫(yī)改、教育改，特別是購房，為遠(yuǎn)期消費(fèi)負(fù)更多責(zé)任。一方面是下崗、就業(yè)難，收入預(yù)期不容樂觀，另一方面支出預(yù)期增多，居民對未來收支的心理預(yù)期失去信心。政府政策將解決當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)中的重大難題和解決房屋積壓問題，都壓在銀行儲蓄存款6萬億上。
　　這里不談收入分配差距大的因素，也不談80％居民只占儲蓄存款20％，僅就我國12.5億人口，人均存款才5000元左右，家平（3.8人）才1.7萬元，一般居民家庭戶平存款就更少了。在收入預(yù)算減少，支出預(yù)期增加，就是實(shí)行抵押貸款購房，人們對購房也拘謹(jǐn)起來，即使家庭有少量存款，居民為了生活安全，儲蓄謹(jǐn)慎功能就起主導(dǎo)作用，不敢貿(mào)然取出購房。
　　4.收入分配差距擴(kuò)大，邊際消費(fèi)傾向下降。

　　在我國一個人均GDP處于低水平的國家，當(dāng)前最終消費(fèi)水平58.8％，居民消費(fèi)水平47.5％的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴(kuò)大。
　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局1995年對全國3.5萬戶城鎮(zhèn)居民和7萬戶農(nóng)民抽樣調(diào)查證實(shí)，1995年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為4283元，人均生活費(fèi)收入3893元，均比1994年實(shí)際增長4.9％。1996年的人均可支配收入和人均生活費(fèi)支出，又均比1995年實(shí)際增長4％以上。但與此同時在人均收入增長中居民收入的減收面又不斷擴(kuò)大。1994年上半年全國城鎮(zhèn)居民減收面為37.9％，比1993年同期擴(kuò)大2.7個百分點(diǎn)；1995年全國城鎮(zhèn)居民平均收入增長近5個百分點(diǎn)的同時，卻有41％居民收入減少，比1994年居民減收面又?jǐn)U大了。特別是減收面主要集中在低收入群體中。1997年到1998年我國城鎮(zhèn)人均收入仍呈增長趨勢，與此同時由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致大量職工下崗，收入減少，減收面仍集中低收入人群，收入差距繼續(xù)擴(kuò)大甚至差距懸殊。這種收入差距表現(xiàn)在不同群體間，例如私營企業(yè)（包括外資企業(yè)）里雇主收入一般為普通工人的10倍，有的高達(dá)100倍以上。
　　有人估計(jì)現(xiàn)在我國百萬富翁超過百萬戶，并有10多個超過億元的富翁。這種過大的收入差距表現(xiàn)在我國的基尼系數(shù)上，20世紀(jì)80年代為28.8，90年代為38.8，貧富差距擴(kuò)大。這種過大的收入差距反映在居民儲蓄存款中，占人口總數(shù)20％的富人，擁有6萬億存款的80％，而占人口總數(shù)80％的居民，僅只有6萬億存款的20％。
　　生活消費(fèi)支出中呈現(xiàn)規(guī)律是低收入階層的邊際消費(fèi)傾向高于高收入階層的消費(fèi)傾向，低收入階層的貨幣邊際效率高于高收入階層的貨幣邊際效率。據(jù)1996年對36370戶和1997年對37890戶我國城鎮(zhèn)居民家庭基本情況調(diào)查結(jié)果的分析，也證實(shí)以上原理。1996年到1997年我國最低收入戶消費(fèi)支出增長率為0.25％，最高收入戶消費(fèi)支出增長率為12.78％，從縱向可以看出在人們收入提高過程中，消費(fèi)支出的絕對額相應(yīng)增長。但是最低收入戶和最高收入戶收入戶的需求彈性系數(shù)，即消費(fèi)支出增長率與全部收入增長率之比，最低收入戶為2.5，最高收入戶為1.13.這就是說前者增長的收入比后者增長的收入，有更大的比例用于消費(fèi)支出。而我國由于收入分配差距擴(kuò)大，近幾年減收面擴(kuò)大，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。這就導(dǎo)致1981年到1997年我國城鎮(zhèn)居民的邊際消費(fèi)傾向由0.84下降到0.64.
　　就對房地產(chǎn)的購置和房地產(chǎn)的啟動而言，住房條件差，急于購房的低收入群體，雖收入需求彈性系數(shù)大，邊際消費(fèi)傾向高，但無能力購房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購房能力，但他們的需求彈性系數(shù)小，邊際消費(fèi)傾向低，住房條件也相對好，不急于購房。于是開發(fā)出的房屋難以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)難以啟動。