最近有一些考生在詢問求取建筑物折舊的年限法問題，考試大房地產(chǎn)經(jīng)紀人站點特整理總結了這方面的資料供大家參考。
　　年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。
　　建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于其實際經(jīng)過年數(shù)。實際經(jīng)過年數(shù)是估計有效經(jīng)過年數(shù)的基礎，即有效經(jīng)過年數(shù)通常是在實際經(jīng)過年數(shù)的基礎上進行適當?shù)恼{(diào)整后得到：①當建筑物的維修養(yǎng)護為正常的，其有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)相當;②當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或者經(jīng)過更新改造的，其有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù);③當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護差的，其有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)。
　　建筑物的剩余壽命是其壽命減去經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其經(jīng)濟壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，即剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命一有效經(jīng)過年數(shù)。因此，如果建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)比實際經(jīng)過年數(shù)少，就會延長建筑物的剩余經(jīng)濟壽命;反之，就會縮短建筑物的剩余經(jīng)濟壽命。
　　利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應為剩余經(jīng)濟壽命。這樣求出的建筑物折舊更符合實際情況。
　　年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它假設在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。
　　直線法的年折舊額計算公式為：Di=D=C-S/N=C(1-R)/N
　　式中D.——第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊。在直線法的情況下，每年的折舊額Di是一個常數(shù)D。C——建筑物的重新購建價格。S——建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費用后的余額。建筑物的殘值是預計建筑物達到經(jīng)濟壽命后，不宜繼續(xù)使用時，經(jīng)拆除后的舊料價值。清理費用是拆除建筑物和搬運廢棄物所發(fā)生的費用。N——建筑物的經(jīng)濟壽命。R——建筑物的凈殘值率，簡稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購建價格的比率，即R=S/C×100%
　　有效經(jīng)過年數(shù)為t年的建筑物折舊總額的計算公式為：
　　E t=D×t=(c—s)t/N= C(1-R)t/N
　　式中Et一一建筑物的折舊總額。
　　采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計算公式為：
　　V=C—Et=C-(C-S)t/N=C[1一(1一R)t/N]
　　式中V——建筑物的現(xiàn)值。
　　例題：某建筑物的建筑面積100m²，單位建筑面積的重置價格為500元/m²，判定其有效經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5%。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。
　　【解】已知：c=500 x 100=50000(元);R=5%;N=30年;t=10年。
　　則年折舊額D=C(1-R)/N=50000 x(1-5%)/30=1583元
　　折舊總額Et= C(1-R)t/N=50000 x(1-5%) x10/30=15833元
　　建筑物現(xiàn)值V=c[1一(1一R) t/N]]=50 000×[1_(1—5%)10/30]=34167(元)