2012年房估師考試案例分析練習題14
來源：中大網校發(fā)布時間：2012-02-21
案例二：某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
請問：
1.你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告？
2.你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途？
答案：
1）經被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構為該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委托。
2）該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：
①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；
②當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；
③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協商一致的，按協商結果確定；
④對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。
案例三：某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業(yè)務，估價時點為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用。銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實。認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡.
請問：
1）估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤？
2）在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格？
答案：
1）錯誤有：
①應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。
②應根據估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。
③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
2）還應將重置價格減去折舊：
①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。
②可能存在的爛尾樓設計過時（落后）等各種原因產生的功能折舊。
③可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。
