2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試經(jīng)紀相關知識精講14
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-09-27 16:41:03
建筑物重新購建價格的求取方法
建筑物的重新購建價格可采用成本法、比較法來求取，或通過政府確定公布的基準房屋重置價格扣除其中包含的土地價格后的比較修正來求取，也可以按照工程造價估算的方法來求取。
具體又有下列4種方法：
（1）單位比較法；
（2）分部分項法；
（3）工料測量法；
（4）指數(shù)調(diào)整法。
（一）單位比較法
單位比較法是以建筑物為整體，選取與建筑物價格或成本密切相關得某種單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物得這種單位價格或成本，并對其做適當?shù)谜{(diào)整修正類估算建筑物重新購建價格得方法。主要有單位面積法和單位體積法。
另外，如停車場得比較單位通常為每個車位，旅館得比較單位通常為每個房間或床位，保齡球館的比較單位通常為每個球道。
單位面積法是根據(jù)當?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價，對其做適當?shù)恼{(diào)整修正（有關調(diào)整修正的內(nèi)容和方法類似于比較法），然后乘以估價對象建筑物的面積來估算建筑物的重新購建價格。
例：某建筑物的建筑面積為300㎡，該類建筑結構和用途的建筑物的單位建筑面積造價為1200元/㎡，則該建筑物的重新購建價格可估計為300×1200=36（萬元）。
在現(xiàn)實房地產(chǎn)估價中，往往將建筑物劃分為不同的建筑結構、用途或等級，制作不同時期的基準重置價格表，以供求取某個具體建筑物的重置價格時使用
單位體積法與單位面積法相似，是根據(jù)當?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價，對其做適當?shù)恼{(diào)整修正，然后乘以估價對象建筑物的體積來估算建筑物的重新購建價格。這種方法適用于成本與體積關系較大的建筑物。
例：某建筑物的體積為500m3，該類建筑結構和用途的建筑物的單位體積造價為600元/m3，則該建筑物的重新購建價格可估計為500×600=30（萬元）。
（二）分部分項法
分部分項法是以建筑物的各個獨立構件或工程的單位價格或成本為基礎來估算建筑物重新購建價格的方法。即先估算各個獨立構件或工程的數(shù)量，然后乘以相應的單位價格或成本，再相加。
在運用分部分項法估算建筑物的重新購建價格時，需要注意如下2點：（1）應結合各構件或工程的特點使用計量單位；（2）不要漏項或重復計算，以免造成估算不準。
（三）工料測量法
工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點時相應的單價和人工費標準，再將其相加來估算建筑物重新購建價格的方法。
這種方法與編制建筑概算或預算的方法相似，即先估算工程量，再配上概（預）算定額的單價和取費標準來估算。
工料測量法的優(yōu)點是詳實，缺點是費時費力并需有其他專家（如建筑師）的參與，它主要用于具有歷史價值的建筑物估價。
（四）指數(shù)調(diào)整法
指數(shù)調(diào)整法是運用建筑成本（造價）指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價時點時的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購建價格的方法。這種方法主要用于檢驗其他方法的估算結果。
近年，中國房地產(chǎn)貸款增長迅速，不僅擠占了大量銀行新增貸款，導致金融資金過度向一個行業(yè)集中。更重要的是，銀行風險同房價上漲成正比例增加，一旦房價較大幅度下降，地產(chǎn)金融危機不可避免。在
調(diào)控難以有實效的情況下，為抑制房地產(chǎn)市場過度需求，減輕投資和投機行為，提高房貸首付及貸款利率成為調(diào)控部門降低銀行風險的必然選擇。
2007年9月，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，對已通過貸款購房、又申購第二套或以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布同期同檔次基準利率的1.1倍，貸款首付款比例和利率水平隨貸款購房套數(shù)的增加而提高。
2007年12月，人民銀行、銀監(jiān)會又聯(lián)合發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》（簡稱《補充通知》），指出“第二套房貸款以家庭為單位”，并就嚴格住房消費貸款管理有關問題做出了明確規(guī)定。
《補充通知》為第二套房房貸新政的具體實施提供了有效的保證。
第二套房房貸新政的實施對市場產(chǎn)生了不小的沖擊，效果是明顯的。與之前商業(yè)銀行對住房按揭貸款普遍給予15%的利率優(yōu)惠相比，新政明顯提高了購房者成本，投機炒房的利潤空間被大大縮小，投資風險進一步增大，一些投資和投機炒房者將不得不謹慎從事。
