13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

    14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計(jì)算。

    15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

    2、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？

    1）有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。

    2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。

    3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。

    4）建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。

    5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。

    3、不計(jì)算建筑面積的有那些？

    1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無(wú)柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。

    2）檢修、消防等室外爬梯。

    3）沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。

    4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。

    5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。

    6）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。

    4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/p>

    應(yīng)分?jǐn)偟墓�用面積包括套（單元）門(mén)以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門(mén)廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、

    電梯機(jī)房、水箱間等。

    5、哪些公用面積不能分?jǐn)偅?/p>

    不能分?jǐn)偟墓�用面積為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開(kāi)放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。

    第二章 商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

    一。商用地產(chǎn)概念：

    商鋪由“市”演變而來(lái)，《說(shuō)文》釋“市”曰：集中交易之場(chǎng)所，也就是今日之商鋪。在資本市場(chǎng)中，房地產(chǎn)稱為不動(dòng)產(chǎn)。投資不動(dòng)產(chǎn)通常是要求穩(wěn)定回報(bào)的投資客戶首選。商用地產(chǎn)常規(guī)包括有：寫(xiě)字樓、酒店、商鋪、倉(cāng)庫(kù)、工廠等，現(xiàn)時(shí)主流為寫(xiě)字樓酒店和商鋪，而現(xiàn)在我們側(cè)重于商鋪的討論。

    二。比較商鋪與住宅的區(qū)別

    作為純商鋪買賣，與住宅最大不同之處，就是投資性與實(shí)用性的比例不同。在目前市場(chǎng)狀況下，住宅始終以居住實(shí)用性為主，將住宅作為投資渠道始終未能成為市場(chǎng)主導(dǎo)。商鋪則反之，由于目前市內(nèi)乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始轉(zhuǎn)好，

    但各行業(yè)才剛有走出蕭條的跡象，加上銀行減息及利息稅的征收，大量游資正尋求出路，故投資客會(huì)比以往有所增加。即使不在此等經(jīng)濟(jì)狀況下，商鋪使用者——商戶或個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，在購(gòu)買時(shí)心態(tài)本質(zhì)就是以生意經(jīng)營(yíng)及成本節(jié)約等角度去購(gòu)買，也以利潤(rùn)為目標(biāo)的心理，

    本身就是一種投資性質(zhì)，更不用說(shuō)純投資者的心態(tài)，故購(gòu)買商鋪可視為一種完全投資行為，這是商鋪與住宅最大的不同之處。

    由上述可得，商鋪強(qiáng)調(diào)投資性，無(wú)論商鋪經(jīng)營(yíng)者還是純投資人士均以爭(zhēng)取最大利潤(rùn)為目標(biāo)，故銷售人員引導(dǎo)客戶購(gòu)買時(shí)則應(yīng)以突出高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)率高為銷售思路，吸引客戶購(gòu)買，激發(fā)其購(gòu)買的欲望，

    以介紹一種生意或一個(gè)投資計(jì)劃的方式去引導(dǎo)客房購(gòu)買。

    三。如何理解“投資回報(bào)”？

    ——“投資回報(bào)”方式中最常見(jiàn)的是“返租回報(bào)”

    “返租回報(bào)”方式示意圖：

    業(yè)主 發(fā)展商 租客

    （充當(dāng)中介、代理人的角色）

    四。購(gòu)買商鋪的客戶心理分析

    A、投資者

    ①中、小散戶投資者及白領(lǐng)人士；（收租）

    ②經(jīng)商人士及高層管理人員；（炒作）

    ③大型公司；（做資產(chǎn)）

    B、經(jīng)營(yíng)者

    ①零售業(yè)個(gè)體戶、中小型商戶及中小飲食經(jīng)營(yíng)者；

    ②大型商戶（包括百貨、連鎖超市、專賣店、名店等商戶）；

    ③大型娛樂(lè)、飲食集團(tuán)及中小飲食經(jīng)營(yíng)者（以合作形式或租鋪為主）。