現(xiàn)金流量分析技術(shù)

　　做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價，需要掌握現(xiàn)金流量分析技術(shù)。

　�。ㄒ唬┈F(xiàn)金流量的概念

　　現(xiàn)金流量是指一個項(xiàng)目（方案或企業(yè)）在某一特定時期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的角度來看，現(xiàn)金流量是指由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施而引起的資金收支的改變量。

　　現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。

　　資金的收人稱為現(xiàn)金流入，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流人量。現(xiàn)金流人量具體是指由于投資項(xiàng)目實(shí)施而引起的資金收入的增加或資金支出的減少。

　　資金的支出稱為現(xiàn)金流出，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量�，F(xiàn)金流出量具體是指由于投資項(xiàng)目實(shí)施而引起的資金支出的增加或資金收入的減少。

　　現(xiàn)金流人通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量是指某一時點(diǎn)上的正現(xiàn)金流量與負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：

　　凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量一現(xiàn)金流出量

　　題目：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)和方法很多，不同類型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所適用的評價指標(biāo)和方法也不盡相同。最主要、最常用的評價指標(biāo)有（�。�。
　　A．靜態(tài)投資回收期
　　B．動態(tài)投資回收期
　　C．凈現(xiàn)值
　　D．投資利潤率
　　E．內(nèi)部收益率

　　答案：（BCD）

　�。ǘ�）現(xiàn)金流量圖

　　為直觀地反映現(xiàn)金流量與時間的關(guān)系，便于分析和計(jì)算，通常將現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其量值的大小、發(fā)生的時點(diǎn)用圖形描繪出來，該圖即是現(xiàn)金流量圖，見教村133頁圖1—6.

　　現(xiàn)金流量圖的習(xí)慣表示方法是：

　　1.用一水平線表示時間，將該水平線劃分為長短相同的間隔，每一間隔代表一個時間單位，即計(jì)息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常為年。

　　2.劃分了時間間隔后的水平線，表示一個從O開始到n結(jié)束的時間序列，在該線的左端，以0表示時間序列的起點(diǎn)，同時它也是第一個計(jì)息周期的起始點(diǎn)，依次向右延伸，從l到n分別代表各計(jì)息周期的終點(diǎn)。前一個計(jì)息周期的終點(diǎn)同時也是后一個計(jì)息周期的起點(diǎn)。

　　3.用帶箭頭的垂直線段代表現(xiàn)金流量，箭頭向上表示現(xiàn)金流入，箭頭向下表示現(xiàn)金流出。以垂直線的長短來表示現(xiàn)金流量的絕對值大小，即現(xiàn)金流量越大，垂直線越長。

　　綜上所述，把握現(xiàn)金流量圖應(yīng)把握下列幾點(diǎn)：

　　1.時間段的總長度：時問段從何時開始至何時結(jié)束。

　　2.時間段的指向：時間的推移是自左向右，即左邊為過去，右邊為未來。

　　3.時間段的劃分：根據(jù)實(shí)際需要，按年、半年、季、月等，對時間段進(jìn)行劃分。

　　4.現(xiàn)金流量在時間段上發(fā)生的具體時點(diǎn)。

　　5.現(xiàn)金流量在該時點(diǎn)上發(fā)生的具體數(shù)額。

　　6.現(xiàn)金流量圖上的垂直箭頭，向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。

　�。ㄈ�）現(xiàn)金流量表

　　現(xiàn)金流量表是將現(xiàn)金流量用表格的形式表現(xiàn)出來�，F(xiàn)金收支按發(fā)生的時問列入相應(yīng)的時期，見教材133頁表1-4.