☆考點33：

　　從政府對價格管制或干預(yù)的程度來看，價格有市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。

　　市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

　　政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。

　　政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價、成本價就屬于政府定價。

　　☆☆考點34：

　　▲可將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型：

　　1.全國房地產(chǎn)總的供求狀況;

　　2.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況;

　　3.全國本類房地產(chǎn)的供求狀況;

　　4.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

　　由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更用途的困難性，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

　　☆☆☆☆考點35：

　　1.按用途(功能)分：居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場

　　2.按檔次分：高檔房地產(chǎn)市場、中檔房地產(chǎn)市場和低檔房地產(chǎn)市場

　　3.按區(qū)域范圍分：整體房地產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)市場

　　4.接交易方式分：房地產(chǎn)買賣市場和房地產(chǎn)租賃市場

　　5.接交易目的分：房地產(chǎn)使用市場和房地產(chǎn)投資市場

　　6.按流轉(zhuǎn)次數(shù)分：房地產(chǎn)一級市場(具體為土地使用權(quán)出讓市場)、房地產(chǎn)二級市場(具體新開發(fā)的商品房的初次交易市場)、房地產(chǎn)三級市場(具體為商品房、經(jīng)濟適用住房、已購公有住房等的再次交易市場)

　　7.按時間分：過去的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和未來的房地產(chǎn)市場

　　☆☆考點36：

　　房地產(chǎn)市場競爭是指在房地產(chǎn)市場上交易雙方的各自利益的最大化而進行的努力。

　　具體有：賣方與買方之間的競爭，賣方與賣方之間的競爭，以及買方與買方之間的競爭。

　　根據(jù)買賣雙方在市場上對價格影響力的強弱，通常將市場區(qū)分為：買方市場和賣方市場。

　　☆☆☆☆考點37：

　　在經(jīng)濟學(xué)里有一個專門術(shù)語來描述市場競爭狀態(tài)，即市場結(jié)構(gòu)。根據(jù)競爭程度的不同，市場結(jié)構(gòu)可分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。

　　1.完全競爭

　　完全競爭市場必須具備以下幾個條件：

　　(1)所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別，因而任何買者不在乎從哪個賣者手里購買商品，不會對某個賣者產(chǎn)生偏好，任何賣者也無法通過自己的商品來壟斷市場;

　　(2)有相當(dāng)多的買者和賣者，每個買者和賣者所買賣的商品數(shù)量在市場上僅占微小份額，因而單個買者或賣者都不能影響市場價格，而只能是價格的接受者;

　　(3)市場信息完全，買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完整信息，并能預(yù)測未來的價格;

　　(4)買者和賣者都可以自由進出市場;

　　(5)買者和賣者無串通共謀行為，也沒政府干預(yù)。

　　2.壟斷競爭

　　壟斷競爭市場主要具有如下幾個特點：

　　(1)賣者和買者都比較多;

　　(2)產(chǎn)品存在差異，即產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、外觀、品牌、服務(wù)等方面存在差別;

　　(3)市場信息比較完全。

　　3.寡頭壟斷

　　寡頭壟斷是少數(shù)幾個生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場份額即占該市場的絕大部分或者全部的一種市場結(jié)構(gòu)。在寡頭壟斷市場上，生產(chǎn)者之間存在著競爭，但寡頭生產(chǎn)者在競爭中往往傾向于非價格競爭。這是因為寡頭生產(chǎn)者之間的價格戰(zhàn)往往會使整個市場的產(chǎn)品價格下降，從而使每個生產(chǎn)者都受損失。而且由于生產(chǎn)者數(shù)量少，生產(chǎn)者之間容易達成某種妥協(xié)。這種競爭主要發(fā)生在產(chǎn)品有差異的生產(chǎn)者之間，而在產(chǎn)品無多大差異的情況下，非價格競爭難以進行，寡頭生產(chǎn)者在定價方面就會進行勾結(jié)。

　　4.完全壟斷

　　完全壟斷分為：賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。

　　一般所講的完全壟斷，多指賣方壟斷。賣方壟斷市場具有以下幾個特點：

　　(1)只有一個賣者，而買者很多;

　　(2)產(chǎn)品無相近的替代品，即壟斷者幾乎享有完全的產(chǎn)品差異;

　　(3)新生產(chǎn)者不能進入市場，潛在競爭與實際競爭一樣是不存在的。

　　造成賣方壟斷的原因有：資源控制、政府許可限制(如許可證、特許證、資格證等均可造成壟斷)、專利、規(guī)模經(jīng)濟等。

　　☆☆☆☆考點38：

　　彈性較大的數(shù)值說明一個變量對于另一個變量的變化是敏感的，彈性較小的數(shù)值說明一個變量對于另一個變量的變化是較不敏感的。

　　在經(jīng)濟學(xué)里，將彈性數(shù)值分為5種類型：

　　1.彈性數(shù)值為無窮大的情況，稱為完全彈性。

　　2.彈性數(shù)值等于零的情況，稱為完全無彈性。

　　3.彈性數(shù)值大于1的情況，稱為富有彈性。

　　4.彈性數(shù)值小于1的情況，稱為缺乏彈性。

　　5.彈性數(shù)值等于1的情況，稱為單一彈性。

　　需求富有價格彈性的需求曲線為一條斜率較小的曲線;需求缺乏價格彈性的需求曲線為一條斜率較大的曲線;需求單一價格彈性的需求曲線為一條直角雙曲線;需求完全富有價格彈性，價格的任何微小變化都會導(dǎo)致需求量的極大變化，需求曲線是一條與橫軸平等的直線;需求完全無價格彈性，不管價格如何變化，需求量都將保持不變，需求曲線是一條與縱軸平行的直線。

　　一種房地產(chǎn)需求的價格取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。

　　▲替代品：一種房地產(chǎn)的價格上升，對另一種房地產(chǎn)的需求就增加。如經(jīng)濟適用性住房與普通住宅之間。

　　▲互補品：對一種房地產(chǎn)的消費多了，對另一種房地產(chǎn)的消費也會多起來。如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)。

　　供給富有價格彈性的供給曲線與縱軸相交;供給缺乏價格彈性的供給曲線與橫軸相交;供給單一價格彈性的供給曲線與原點相交;供給完全富有價格彈性的價格的任何微小變化都會導(dǎo)致供給量的極大變化，供給曲線是一條與橫軸平等的直線;供給完全無價格彈性的價格的任何變化都不會導(dǎo)致供給量的變化，供給量為一常量，供給曲線是一條與縱軸平等的直線。

　　就開發(fā)周期長短不同的房地產(chǎn)來看，在一定時期內(nèi)，對于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，開發(fā)商可以根據(jù)市場價格的變化較及時地調(diào)整開發(fā)量，供給彈性相應(yīng)地就比較大;反之，開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性就相應(yīng)地比較小。

　　房地產(chǎn)供給彈性有：房地產(chǎn)供給的價格彈性、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。

　　房地產(chǎn)供給的價格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/房地產(chǎn)價格變化的百分比

　　房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/要素價格價格變化的百分比

　　開發(fā)周期長的房地產(chǎn)，供給彈性較小。