交易日期調(diào)整

　�。�1）交易日期調(diào)整的含義

　　可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，是應(yīng)該在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。如果成交日期與估價時點不同（往往是不同的，而且通常成交日期早于估價時點），房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，如政府出臺新的政策措施、利率發(fā)生變化、出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮等等，從而房地產(chǎn)價格就有可能不同。因此，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。

　　交易日期調(diào)整實質(zhì)上是房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。經(jīng)過交易日期調(diào)整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

　�。�2）交易日期調(diào)整的方法

　　在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn)；②上漲；③下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時，可不進行交易日期調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價格為上漲或下跌時，則必須進行交易日期調(diào)整，以使其符合估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況。

　　采用百分率法進行交易日期調(diào)整的一般公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價時點時的價格。其中，交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價時點，以經(jīng)過前面修正后的可比實例價格為基準(zhǔn)（下同），可比實例價格漲跌的百分率為±t％（從成交日期到估價時點，當(dāng)可比實例的價格上漲的，為+t％；下跌的，為-t％），則：

　　可比實例在成交日期時的價格×（1±t％）＝在估價時點時的價格或者可比實例在成交日期時的價格×（100±t）/100＝在估價時點時的價格

　　上式中，（1±t％）或（100±t）/100是交易日期調(diào)整系數(shù)。

　　價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數(shù)：如果是以上一時期作為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)。定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)的編制原理見表

　　采用定基價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價時點時的價格

　　例某宗房地產(chǎn)2004年6月的價格為1800元/㎡，現(xiàn)需將其調(diào)整到2004年10月。

　　已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2004年4月至10月的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月為100）試計算該宗房地產(chǎn)2004年10月的價格。

　　[解]該宗房地產(chǎn)2004年10月的價格計算如下：

　　1800× 98/76.7=2302.2（元/㎡）

　　采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格× 成交日期的下一時期的價格指數(shù)× 再下一時期的價格指數(shù)×… ×估價時點時的價格指數(shù)＝在估價時點時的價格