第四章　房地產(chǎn)評估

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)評估概述

　　一、房地產(chǎn)的概念

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。

　　房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物合一體的房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。

　　1、實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。

　　2、權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分。

　　3、區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。區(qū)位因素是房地產(chǎn)評估過程中需考慮的很主要的部分。

　　二、房地產(chǎn)的特征

　　1、位置固定性

　　房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，它的空間位置是固定的。

　　2、耐用性

　　從某種意義上講，土地的使用具有永續(xù)性。

　　3、影響因素多樣性

　　房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，要受到諸多因素的制約。除了房地產(chǎn)自身的自然的、物理的、化學(xué)的因素以外，社會因素以及周邊環(huán)境等都會對房地產(chǎn)效用的發(fā)揮及其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)起到非常大的影響作用。

　　4、投資大量性

　　不論是房地產(chǎn)中的土地還是建筑物，其投資數(shù)額都是可觀的，不論是國家投資者、企業(yè)投資者還是個(gè)人投資者，投資房地產(chǎn)都需要較大數(shù)額的資金。

　　5、保值增值趨勢

　　在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展正常的情況下，隨著人口社會生產(chǎn)力的發(fā)展，社會對土地的需求與日俱增。房地產(chǎn)具有保值、增值的趨勢。

　　三、房地產(chǎn)的評估程序

　　房地產(chǎn)的評估程序是從評估開始到評估結(jié)束的各個(gè)步驟。房地產(chǎn)評估的每一步驟主要內(nèi)容如下：

　　1、明確評估基本事項(xiàng)

　　評估機(jī)構(gòu)在接受房地產(chǎn)評估委托后，應(yīng)對評估協(xié)議書中約定的一些條件進(jìn)行調(diào)查、了解。

　　2、擬定評估工作方案

　　在明確了評估的基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)對評估項(xiàng)目進(jìn)行充分分析，擬定評估作業(yè)計(jì)劃。圍繞資產(chǎn)評估的特定目的進(jìn)行，具體包括：人員的分工、選取參數(shù)資料來源、評估時(shí)間進(jìn)度以及選取適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型。

　　3、實(shí)地勘查搜集資料

　　在權(quán)數(shù)確定后，對房地產(chǎn)的基本情況進(jìn)行實(shí)地勘查。了解弄清房地產(chǎn)的位置和周圍環(huán)境、自然和人文景觀、公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，以及評估對象的物質(zhì)狀況。

　　4、選用評估方法評定估算

　　在房地產(chǎn)評估中，除了使用其他資產(chǎn)評估常用的市場法、收益國法和成本法外，還可以根據(jù)具體情況運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法、殘余估價(jià)法、路線價(jià)估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。一般選取兩種或兩種以上的方法進(jìn)行評估。

　　5、確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報(bào)告

　　主要是針對得到初步結(jié)果后，進(jìn)行分析、判斷，得到評估結(jié)果。撰寫評估說明應(yīng)詳盡，包括委托人的基本情況、評估目的、資產(chǎn)的權(quán)數(shù)情況、資產(chǎn)的基本情況等，為資產(chǎn)評估結(jié)果的取得打下一定的基礎(chǔ)。有了資產(chǎn)評估說明后，撰寫資產(chǎn)評估報(bào)告，它是整個(gè)資產(chǎn)評估工作最重要的總結(jié)。最后形成資產(chǎn)評估報(bào)告書的正式文稿，經(jīng)過評估機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人審核后，遞交給委托方。

　　第二節(jié)　土地使用權(quán)評估的特點(diǎn)

　　一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)

　　土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，在確定權(quán)利時(shí)，是確定它未來使用價(jià)值的情況，不是它的有形資產(chǎn)，而是無形資產(chǎn)權(quán)數(shù)，列到無形資產(chǎn)的范疇。

　　二、土地資產(chǎn)的分類及其特性

　�。ㄒ唬� 土地資產(chǎn)及分類

　　1、按社會經(jīng)濟(jì)用途

　　土地可分為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其它用地。在明確它的經(jīng)濟(jì)特性后確定它的經(jīng)濟(jì)用途分類。

　　2、按經(jīng)濟(jì)地理位置

　　土地可分為市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)等等。按照經(jīng)濟(jì)地理位置，越接近城中心的地理位置土地的價(jià)值、經(jīng)濟(jì)特性表現(xiàn)的越明顯，價(jià)值量就越高。

　　3、按所有權(quán)歸屬

　　土地可分為國家所有土地和集體所有土地。城市土地屬國家所有；除城市以外的土地屬集體所有。但有些集體所有土地經(jīng)過開發(fā)等原因也屬于國家所有土地。要注意所有權(quán)歸屬時(shí)應(yīng)如何劃分。

　　4、按利用程度

　　土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未使用土地或空地和使用不當(dāng)土地。

　　5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢

　　土地可分為已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地。

　�。ǘ�）土地資產(chǎn)的特性

　　1、自然特性

　�。�1）土地面積的有限性。

　�。�2）土地空間位置的固定性。

　�。�3）土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。

　�。�4）土地的不可替代性。

　　2、經(jīng)濟(jì)特性

　　（1）用途多樣性。

　�。�2）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。

　�。�3）可壟斷性。

　　三、土地資產(chǎn)價(jià)格體系

　�。ㄒ唬┩恋刭Y產(chǎn)的價(jià)格類型

　　1、基準(zhǔn)地價(jià)

　　是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。

　　從定義中可以看到：（1）它是政府行為，是政府制定出來的；（2）它是區(qū)域內(nèi)的平均價(jià)格；（3）它的價(jià)格是按經(jīng)濟(jì)用途確定的；（4）它表示的是單位土地面積的地價(jià)。

　　2、標(biāo)定地價(jià)

　　是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。

　　從定義中可以看到：（1）它是政府行為；（2）在一般情況下，標(biāo)定地價(jià)不進(jìn)行大面積的評估，只是在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場交易活動(dòng)或進(jìn)行股份制企業(yè)改制時(shí)才進(jìn)行評估；（3）標(biāo)定地價(jià)也是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考和依據(jù)。

　　3、土地使用權(quán)出讓底價(jià)

　　它是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格

　　地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是使用者將已取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價(jià)格。

　　5、出租價(jià)格

　　地產(chǎn)出租價(jià)格亦稱土地使用權(quán)租金價(jià)格，其價(jià)格表現(xiàn)為兩種形態(tài)。

　�。�1）土地使用者之間所形成的租金價(jià)格。

　　（2）國家與土地使用者之間形成的租金價(jià)格。

　　6、其他價(jià)格（土地交易成交價(jià)格、抵押價(jià)格）

　　了解價(jià)格體系后，就會發(fā)現(xiàn)，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)都是政府行為，轉(zhuǎn)讓價(jià)格和出租價(jià)格都是市場行為。這樣形成了兩個(gè)級別的土地，一級市場和二級市場。一級市場在評估事務(wù)所中不可以進(jìn)行。

　�。ǘ�）土地資產(chǎn)的價(jià)格特點(diǎn)

　　1、土地價(jià)格反映的是土地作為生產(chǎn)要素或作為資源的價(jià)值

　　土地價(jià)格不是由它的生產(chǎn)成本決定，它是自然資源，它的形成就無所謂生產(chǎn)成本。

　　2、土地價(jià)格主要由土地的需求決定

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，土地的需求會迅速增加，從而土地價(jià)格隨之上漲。

　　3、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性

　　處在不同地域的土地，盡管其地質(zhì)條件完全相同，但其價(jià)格會有很大的差異。

　　4、土地價(jià)格的上漲性

　　這是按照土地的需求和自然特性而決定的。土地價(jià)格是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，邊際收益率是下降的，地租不變時(shí)，邊際收益率下降，土地的價(jià)格就會上升。另一個(gè)重要原因是由于土地的不可再生性。

　　四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　（一） 一般因素

　　1、行政因素

　　行政因素主要是指國家對土地價(jià)格的干預(yù)。

　　影響地產(chǎn)評估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

　　2、社會因素

　　社會發(fā)展?fàn)顩r和安定狀況對地價(jià)有很大的影響。這些社會因素包括政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化等四個(gè)方面。

　　3、經(jīng)濟(jì)因素

　�。�1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

　�。�2）居民收入和消費(fèi)水平。

　�。�3）物價(jià)變動(dòng)。物價(jià)上漲率越高，房地產(chǎn)價(jià)格也越高，二者成輪番上漲趨勢。

　�。�4）儲蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、利率水平的變化都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

　　4、其他一般因素

　　如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

　�。ǘ�）區(qū)域因素

　　區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素。也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)而影響地價(jià)的因素。

　　1、影響商業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素

　�。�1）商業(yè)繁華程度。

　�。�2）交通便捷度。

　�。�3）環(huán)境優(yōu)劣度。

　　包括：一是人文環(huán)境，即商業(yè)區(qū)周圍人口密度、收入水平等；二是自然環(huán)境，即商業(yè)區(qū)的地質(zhì)狀況、土地承壓力、地形和有無洪水淹沒威脅等。

　�。�4）規(guī)劃限制。

　　（5）其他因素。主要指不在以上影響因素中，但又確定對商業(yè)區(qū)土地價(jià)格產(chǎn)生重大影響的因素。

　　2、影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素

　�。�1）位置。

　�。�2）交通便捷度。

　　（3）基礎(chǔ)設(shè)施保證度。

　�。�4）公用設(shè)施完備度。

　�。�5）環(huán)境質(zhì)量度。

　　包括人文環(huán)境和自然環(huán)境。

　　（6）規(guī)劃限制。

　�。�7）其他因素。

　　3、影響工業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素

　�。�1）交通便捷度。

　�。�2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。

　�。�3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。

　�。�4）環(huán)境質(zhì)量。

　�。�5）規(guī)劃限制。

　　主要指城市規(guī)劃對工業(yè)用地的有關(guān)要求，包括建筑物的高度、密度、消防間距以及土地使用的發(fā)展前景等。

　�。�6）其他因素。