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      1. 2012年房估師經(jīng)營(yíng)與管理輔導(dǎo):靜態(tài)盈利實(shí)例2

        來(lái)源:中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間:2012-02-21

            「例6-7」 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擬在某特大城市中心區(qū)甲級(jí)地段

            建設(shè)一集辦公、商住、購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)等為一體的綜合性商業(yè)中心。

            該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000㎡,總建筑面積297000㎡,

            總?cè)莘e率為7.425,其中地上建筑面積約247000㎡(含寫(xiě)字樓

            104900㎡,商住樓60l00㎡,商場(chǎng)81000㎡,管理服務(wù)用房l000㎡),地上容積率為6.175;地下建筑面積50000㎡(含商場(chǎng)11000㎡,停車(chē)庫(kù)25000㎡,倉(cāng)庫(kù)5000㎡,技術(shù)設(shè)備用房7000㎡,管

            理用房2000㎡)。

            項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排是:于2002年4月初至6月底購(gòu)買(mǎi)土

            地使用權(quán)并進(jìn)行拆遷安置工作,2002年7月初至2003年2月底

            完成基礎(chǔ)工程并開(kāi)始預(yù)售樓面。地上建筑分兩期建設(shè),一期工程于

            2003年3月初開(kāi)始,建設(shè)寫(xiě)字樓主樓A和副樓B,于2003年11

            月底結(jié)構(gòu)封頂,2004年5月底完成裝修工程;第二期建設(shè)商住樓

            C和寫(xiě)字樓副樓D,于2003年12月初開(kāi)始結(jié)構(gòu)工程,2005年1

            月底完成裝修工程。整個(gè)項(xiàng)目將于2005年3月底全部竣工投入使

            用。

            假設(shè)土地費(fèi)用在項(xiàng)目開(kāi)始的第一年內(nèi)均勻支付,建造成本(開(kāi)發(fā)

            成本)和管理費(fèi)用等在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)均勻投入。有關(guān)項(xiàng)目的土地費(fèi)

            用、開(kāi)發(fā)成本、貸款利率和銷(xiāo)售價(jià)格情況,可參考項(xiàng)目所在地的實(shí)

            際情況。對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初步財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

            「解」

            ⑴ 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入

            ①銷(xiāo)售計(jì)劃。本項(xiàng)目的銷(xiāo)售面積為地上寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、餐飲娛

            樂(lè)用房的面積共245000㎡和地下11000㎡的商場(chǎng)、5000㎡的倉(cāng)

            庫(kù)和668個(gè)停車(chē)位。開(kāi)發(fā)商制定的銷(xiāo)售計(jì)劃中,銷(xiāo)售面積的具體分

            配情況如下表所示。

            項(xiàng)目出售建筑面積分配表 單位:㎡

            銷(xiāo)售狀況

            寫(xiě)字樓

            商住

            樓C

            商場(chǎng)

            停車(chē)庫(kù)

            倉(cāng)庫(kù)

            其他

            合計(jì)

            主樓A

            副樓BD

            一

            期

            出售

            60100

            22400

            45500

            12500

            2500

            143000

            其他

            5500

            5500

            二

            期

            出售

            22400

            60100

            45500

            12500

            2500

            143000

            其他

            5500

            5500

            總計(jì)

            60100

            44800

            60100

            91000

            25000

            5000

            11000

            297000

            ②銷(xiāo)售收入

            單位:萬(wàn)美元

            年 份

            2001

            2002

            2003

            2004

            2005

            合計(jì)

            銷(xiāo)售收入

            0

            3014

            26642

            45280

            11130

            86066

            注:寫(xiě)字樓主樓、副樓、商住樓、商場(chǎng)、地下商場(chǎng)、地下停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)的售

            價(jià)分別為3000、2800、3850、720和1000美元/㎡.

            ⑵ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用情況分析

            項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用匯總表 單位:萬(wàn)美元

            序號(hào)

            項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng)

            金額

            1

            土地費(fèi)用

            14400

            1.1

            1.2

            1.3

            1.4

            土地出讓金

            城市建設(shè)配套費(fèi)

            拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

            購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)手續(xù)費(fèi)及稅金

            5610

            2300

            6370

            120

            2

            開(kāi)發(fā)成本

            21788

            2.1

            2.2

            2.3

            2.4

            2.5

            2.6

            前期工程費(fèi)

            ①規(guī)劃設(shè)計(jì)

            ②項(xiàng)目可行性研究

            ③地質(zhì)勘探測(cè)繪

            ④施工現(xiàn)場(chǎng)"三通一平"

            建筑安裝工程費(fèi)

            ①結(jié)構(gòu)工程

            ②裝修工程

            ③機(jī)電設(shè)備及安裝工程

            基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

            ①附屬工程費(fèi)(含室外道路廣場(chǎng)、煤氣站、勢(shì)力站、變電室和鍋爐房等)

            ②室外工程費(fèi)(含自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、勢(shì)力、供電、電訊、

            道路、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)工程等)

            公共配套設(shè)施費(fèi)

            ①代建市政道路1200㎡

            ②代市政綠化800㎡

            ③人行天橋及地下通道

            行政性收費(fèi)(含質(zhì)量監(jiān)督、招標(biāo)管理、預(yù)算費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、竣工圖

            費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等)

            開(kāi)發(fā)間接費(fèi)(2.1~2.5)×4%

            1040

            650

            210

            60

            120

            16770

            5650

            5870

            5250

            1130

            630

            500

            1590

            226

            154

            1210

            420

            838

            續(xù)表

            3

            開(kāi)發(fā)費(fèi)用

            16152

            3.1

            3.2

            3.3

            管理費(fèi)(1+2)×3%

            銷(xiāo)售費(fèi)用

            ①?gòu)V告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)(銷(xiāo)售收入×0.5%)

            ②銷(xiāo)售代理費(fèi)(銷(xiāo)售收入×2%)

            ③銷(xiāo)售手續(xù)費(fèi)(銷(xiāo)售收入×1%)

            財(cái)務(wù)費(fèi)用

            ①土地費(fèi)用及相應(yīng)管理費(fèi)利息(15%,2.5年)

            ②開(kāi)發(fā)成本與相應(yīng)管理費(fèi)利息(15%,1.375年)

            ③融資費(fèi)用 (貸款利息×10%)

            1086

            3012

            430

            1712

            861

            12054

            6203

            4755

            1096

            4

            與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

            4758

            4.1

            4.2

            4.3

            4.4

            營(yíng)業(yè)稅(銷(xiāo)售收入×5%)

            城市維護(hù)建設(shè)稅(銷(xiāo)售收入×0.35%)

            教育費(fèi)附加(銷(xiāo)售收入×0.15%)

            印花稅(銷(xiāo)售收入×0.03%)

            4303

            300

            129

            26

            5

            項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用總計(jì)

            57098

            ⑶ 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算

            ①總開(kāi)發(fā)價(jià)值:86066-4758=81308(萬(wàn)美元)

            ②總開(kāi)發(fā)成本:57098-4758=52340(萬(wàn)美元)

            ③開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn):8l308-52340=28968(萬(wàn)美元)

            ④開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率(28968/52340)×100%=55.35%

            應(yīng)該指出的是,通過(guò)這種方法計(jì)算出的開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率為項(xiàng)

            目在整個(gè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)的成本利潤(rùn)率。而且由于開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率是一

            個(gè)較為粗略的評(píng)價(jià)指標(biāo),所以用這種方法對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)估

            時(shí)一般也不計(jì)算繳納所得稅后的成本利潤(rùn)率情況。

            「例6-5」~「例6-7」中所使用的評(píng)價(jià)方法在評(píng)估實(shí)踐中經(jīng)

            常所用,但細(xì)心的讀者可能也發(fā)現(xiàn)了它的兩個(gè)缺點(diǎn),即成本支出和

            經(jīng)營(yíng)收入的時(shí)間分布沒(méi)有彈性;計(jì)算過(guò)程主要依靠"最好的估計(jì)"

            這種單一的情況,沒(méi)有體現(xiàn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中隱含的許多不確定性因素。

            通過(guò)采用現(xiàn)金流評(píng)估法就可以彌補(bǔ)上述第一個(gè)缺點(diǎn),因?yàn)檫@種

            方法能使資金流出與流入的時(shí)間分布與開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的

            租售收入和開(kāi)發(fā)費(fèi)用更加接近。下面我們將「例6-5」用現(xiàn)金流評(píng)

            估法再進(jìn)行一次評(píng)估。

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