靜態(tài)盈利能力指標(biāo)計(jì)算實(shí)例

    「例6-5」 某房地產(chǎn)開發(fā)商以5000萬(wàn)元的價(jià)格獲得了一宗

    占地面積為4000㎡的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建

    筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14

    層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），建造成本為3500元/㎡，專業(yè)人員費(fèi)用為

    建造成本預(yù)算的8%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬(wàn)元，管理費(fèi)

    為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5%，

    市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5%、3.0%

    和6.5%，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12000元/㎡.項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，

    建設(shè)期為2年，地價(jià)于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、

    其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，按季

    度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%.問(wèn)項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層

    每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤(rùn)率分別是多少？

    「解」

    ⑴ 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值

    ①項(xiàng)目建筑面積：4000×5.5=22000（㎡）

    ②標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：

    （22000-4000×60%×4）/10=1240（㎡）

    ③項(xiàng)目總銷售收入：22000×12000=26400（萬(wàn)元）

    ④銷售稅費(fèi)：26400×6.5%=1716（萬(wàn)元）

    ⑤項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：26400-1716=24684（萬(wàn)元）

    ⑵ 項(xiàng)目總開發(fā)成本

    ①土地成本：5000萬(wàn)元

    ②建造成本：22000×3500=7700（萬(wàn)元）

    ③專業(yè)人員費(fèi)用（建筑/結(jié)構(gòu)/造價(jià)/機(jī)電/監(jiān)理工程師等費(fèi)用）：

    7700×8%=616（萬(wàn)元）

    ④其他費(fèi)用：460萬(wàn)元

    ⑤管理費(fèi)：

    （5000+7700+616+460）×3.5%=482.16（萬(wàn)元）

    ⑥財(cái)務(wù)費(fèi)用

    ⒈ 土地費(fèi)用利息：

    5000×[（1+12%/4）3×4-1]=2128.80（萬(wàn)元）

    ⒉ 建造費(fèi)用/專業(yè)人員費(fèi)用/其他費(fèi)用/管理費(fèi)用利息：

    （7700+616+460+482.16）×[（1+12%/4）（2/2）×4-1]

    =1161.98（萬(wàn)元）

    ⒊ 融資費(fèi)用：

    （2128.80+1161.98）×10%=329.08（萬(wàn)元）

    ⒋ 財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：

    2128.80+1161.98+329.08=3619.86（萬(wàn)元）

    ⑦市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)用：

    26400×（0.5%+3.0%）=924（萬(wàn)元）

    ⑧項(xiàng)目總開發(fā)成本：

    5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924

    =18802.02（萬(wàn)元）

    ⑶ 開發(fā)商利潤(rùn)：24684-18802.02=5881.98（萬(wàn)元）

    ⑷ 成本利潤(rùn)率：5881.98/18802.02×100%=31.28%

    「例6-5」中，項(xiàng)目建成后出售或在建設(shè)過(guò)程中就開始預(yù)售，

    這只是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資和使用需求旺盛時(shí)的情況，在市場(chǎng)較為

    平穩(wěn)的條件下，開發(fā)商常常將開發(fā)建設(shè)完畢后的項(xiàng)目出租經(jīng)營(yíng)，此

    時(shí)項(xiàng)目就變?yōu)殚_發(fā)商的長(zhǎng)期投資。在這種情況下通過(guò)計(jì)算開發(fā)商成

    本利潤(rùn)率對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，總開發(fā)價(jià)值和總開發(fā)成本的

    計(jì)算應(yīng)有一些變化出更。「例6-6」就反映了這些變化。

    「例6-6」 某開發(fā)商在一個(gè)中等城市以425萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買

    了一塊寫字樓用地50年用權(quán)。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為4500㎡，有效面積系數(shù)為0.85.開發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)研究了解到當(dāng)前該地區(qū)

    中檔寫字樓的年凈租金收入為450元/㎡，銀行同意提供的貸款利

    率為15%的基礎(chǔ)利率上浮2百分點(diǎn)，按季度付息，融資費(fèi)用為貸款

    利息的10%.開發(fā)商的造價(jià)工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為

    1000元/㎡，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12.5%，行政性收費(fèi)等其

    他費(fèi)用為60萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用

    和其他費(fèi)用之和的3.0%，市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)為年凈租金收入

    的20%，當(dāng)前房地產(chǎn)的長(zhǎng)期投資收益率為9.5%.項(xiàng)目開發(fā)周期為

    18個(gè)月，建設(shè)期為12個(gè)月，試通過(guò)計(jì)算開發(fā)商成本利潤(rùn)率，對(duì)該

    項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)估。

    「解」

    ⑴ 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值

    ①項(xiàng)目可出租建筑面積：4500×0.85=3825（㎡）

    ②項(xiàng)目每年凈租金收入：3825×450=172.125（萬(wàn)元）

    ③項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：

    P=172.125×（P/A，9.5%，48.5）=1789.63（萬(wàn)元）

    ⑵ 項(xiàng)目總開發(fā)成本

    ①土地成本：425萬(wàn)元

    ②建造成本：4500×1000=450（萬(wàn)元）

    ③專業(yè)人員費(fèi)用（建筑/結(jié)構(gòu)/造價(jià)/機(jī)電/監(jiān)理工程師等費(fèi)用）：

    450×12.5%=56.25（萬(wàn)元）

    ④其他費(fèi)用：60萬(wàn)元

    ⑤管理費(fèi)：（425+450+56.25+60）×3.0%=29.74（萬(wàn)元）

    ⑥財(cái)務(wù)費(fèi)用

    ⒈ 土地費(fèi)用利息：

    425×[（1+17%/4）1.5×4-1]=120.56（萬(wàn)元）

    ⒉ 建造費(fèi)用/專業(yè)人員費(fèi)用/其他費(fèi)用/管理費(fèi)用利息：

    （450+56.25+60+29.74）×[（1+17%/4）0.5×4-1]

    =51.74（萬(wàn)元）

    ⒊ 融資費(fèi)用：（120.56+51.74）×10%=17.23（萬(wàn)元）

    ⒋ 財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：120.56+51.74+17.23=189.53（萬(wàn)元）

    ⑦市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)：172.125×20%=34.43（萬(wàn)元）

    ⑧項(xiàng)目開發(fā)成本總計(jì)：

    425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43

    =1241.35（萬(wàn)元）

    ⑶ 開發(fā)商利潤(rùn)：1789.63-1241.35=548.28（萬(wàn)元）

    ⑷ 開發(fā)商成本利潤(rùn)率為：

    548.28/1241.35×100%=44.17%

    應(yīng)當(dāng)指出的是，當(dāng)項(xiàng)目建成后用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí)，由于經(jīng)營(yíng)期限很

    大，計(jì)算開發(fā)商成本利潤(rùn)率就顯得意義不大，因?yàn)殚_發(fā)商成本利潤(rùn)

    率中沒有考慮經(jīng)營(yíng)期限的因素。此時(shí)可通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)盈利

    能力指標(biāo)，來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。