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        2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理第六章知識(shí)點(diǎn)6

        作者:   發(fā)布時(shí)間:2011-10-10 14:51:49  來(lái)源:建設(shè)工程教育網(wǎng)
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          13.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)(financial Internal Rate of Return)

          概念

          財(cái)務(wù)內(nèi)部收益經(jīng)是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi),各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率

          公式

          NPV=0時(shí),求i

          經(jīng)濟(jì)含義(三種含義)

          項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率

          以此收益率,到項(xiàng)目壽命期終了時(shí),所有投資可以被完全收回

          也表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

          內(nèi)部收益率函數(shù)的性質(zhì)-是減函數(shù)

          i1時(shí),凈現(xiàn)值為NPV1>0,則IRR一定比i1大

          i2時(shí),凈現(xiàn)值為NPV2<0,則IRR一定比i2小

        財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

          計(jì)算方法-插值法

          i1時(shí),凈現(xiàn)值為NPV1>0

          i2時(shí),凈現(xiàn)值為NPV2<0

          I1和i2之差不應(yīng)超過(guò)1%-2%

          財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

          判定標(biāo)準(zhǔn)-將IRR與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較

          IRR≥ic時(shí),項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行

          IRR 指標(biāo)說(shuō)明-有可能出現(xiàn)多解或無(wú)解的情況

          對(duì)于凈現(xiàn)金注量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)僅有一次變化的,F(xiàn)IRR有唯一的實(shí)解

          對(duì)于凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多次變化的非常規(guī)項(xiàng)目,F(xiàn)IRR可能有多個(gè)實(shí)解

          14. 動(dòng)態(tài)投資回收期

          概念

          是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí),項(xiàng)目以?xún)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間,是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)

          適用范圍

          一般用于評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完成后用來(lái)出租或自營(yíng)的項(xiàng)目

          也可以用來(lái)評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目

          公式

          判定標(biāo)準(zhǔn)-將動(dòng)態(tài)投資回收期Pb與基準(zhǔn)回收期PC相比較

          如果Pb≤Pc,則項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行

          如果Pb>Pc,則項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上不可行

          求解動(dòng)態(tài)投資回收期的步驟

          第一步,求出各期的凈現(xiàn)金流量

          第二步,將各期的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)(求出現(xiàn)值)

          第三步,逐期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

          第四步,套用公式計(jì)算

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        考試時(shí)間:2010年10月16、17日。
        考試內(nèi)容:房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析。
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