2007年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試卷

　　一、單項(xiàng)選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。）

　　1、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的（　�。�。
　　A．銷(xiāo)售收入
　　B．轉(zhuǎn)讓收入
　　C．租金收入
　　D．利息收入

　　2、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（　�。�時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。
　　A．出售
　　B．抵押
　　C．轉(zhuǎn)讓
　　D．經(jīng)營(yíng)

　　3、下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（　�。�。
　　A．比較風(fēng)險(xiǎn)
　　B．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
　　C．未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)
　　D．持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　4、買(mǎi)賣(mài)雙方要經(jīng)過(guò)多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過(guò)程反映了房地產(chǎn)的（　�。�。
　　A．不可移動(dòng)性
　　B．適應(yīng)性
　　C．弱流動(dòng)性
　　D．相互影響性

　　5、某銷(xiāo)售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬(wàn)套，其中空置待售住房5萬(wàn)套，本年新竣工住房13萬(wàn)套，銷(xiāo)售住房8萬(wàn)套．則吸納周期為（ ）年。
　　A．0.63
　　B．1.63
　　C．2.25
　　D．12.50

　　6、在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的（　�。�。
　　A．第一階段
　　B．第二階段
　　C．第三階段
　　D．第四階段

　　7、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是（　　）。
　　A．市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因
　　B．可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來(lái)度量房地產(chǎn)泡沫
　　C．房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性
　　D．金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成

　　8、市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的時(shí)間序列分析法不包括（　�。�。
　　A．移動(dòng)平均法
　　B．指數(shù)平滑法
　　C．市場(chǎng)因子推演法
　　D．簡(jiǎn)單平均法

　　9、實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日。施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由（　�。┴�(fù)責(zé)。
　　A．開(kāi)發(fā)商
　　B．監(jiān)理單位
　　C．分包單位
　　D．總承包單位

　　10、根據(jù)估計(jì)的總銷(xiāo)售收入和估計(jì)的銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的定價(jià)方法是（　�。�。
　　A．目標(biāo)定價(jià)法
　　B．成本加成定價(jià)法
　　C．隨行就市定價(jià)法
　　D．價(jià)值定價(jià)法

　　11、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來(lái)分析入住率，這種調(diào)查方法屬于（　�。�。
　　A．觀察法
　　B．實(shí)驗(yàn)法
　　C．討論法
　　D．問(wèn)卷調(diào)查法

　　12、2006年某市商品住宅實(shí)際銷(xiāo)售量為410萬(wàn)m2，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為380萬(wàn)m2。如果平滑指數(shù)a=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的2007年該城市商品住宅銷(xiāo)售量為（　�。┤f(wàn)m2。
　　A．390.5
　　B．399.5
　　C．523.5
　　D．543.0

　　13、下列影響購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)行為的因素中，屬于心理因素的是（　�。�。
　　A．生活方式
　　B．受教育程度
　　C．購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)
　　D．自我形象

　　14、一些競(jìng)爭(zhēng)者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競(jìng)銷(xiāo)反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷(xiāo)活動(dòng)等）卻不予理會(huì)。這種競(jìng)爭(zhēng)者屬于（　�。└�(jìng)爭(zhēng)者。
　　A．從容不迫型
　　B．選擇型
　　C．兇猛型
　　D．隨機(jī)型

　　15、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素不包括（　�。�。
　　A．購(gòu)買(mǎi)價(jià)格　建設(shè)工程教育網(wǎng)提供
　　B．容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)
　　C．空置率
　　D．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25％，則名義年利率是（　�。�。
　　A．7.02％
　　B．7.04％
　　C．7.50％
　　D．7.85％

　　17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬(wàn)元、期限10年、年利率6％的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7％的還款方式，并在最后l個(gè)月還清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了（　　）元。
　　A．137.5
　　B．410.2
　　C．432.2
　　D．452.2

　　18、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為（　　）。
　　A．利潤(rùn)總額
　　B．投資利潤(rùn)
　　C．稅后利潤(rùn)
　　D．可分配利潤(rùn)

　　19、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)投資為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，投資者的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（　�。�。
　　A．10.0％
　　B．14.0％
　　C．25.0％
　　D．35.0％

　　20、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本為2600萬(wàn)元，竣工后的銷(xiāo)售收入為4500萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金及附加為248萬(wàn)元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬(wàn)元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率為（ ）。
　　A．45.05％
　　B．49.31％
　　C．5B.86％
　　D．63.6％

　　21、張某以40萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其購(gòu)買(mǎi)投資的部分資金來(lái)自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬(wàn)元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬(wàn)元，其中支付銀行利息1.5萬(wàn)元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是（　�。�。
　　A．1.07
　　B．1.47
　　C．2.07
　　D．3.33

　　22、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬(wàn)m2，容積率為1.5，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元m2（按建筑面積計(jì)），預(yù)測(cè)能夠以8000元／m2（按建筑面積計(jì)）的銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷(xiāo)售則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格（按占地面積計(jì)）為（　　）元/m2。
　　A．3000
　　B．5000
　　C．7500
　　D．8000

　　23、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是（　�。�。
　　A．解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布
　　B．蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理
　　C．解析法建立在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上
　　D．蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

　　24、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬(wàn)元，E乙=1800萬(wàn)元，E丙=2200萬(wàn)元，凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為δ甲=890萬(wàn)元，δ乙=910萬(wàn)元，δ丙=1200萬(wàn)元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是（　　）。
　　A．乙<丙<甲
　　B．甲<乙<丙
　　C．丙<甲<乙
　　D．乙<甲<丙

　　25、在酒店項(xiàng)目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來(lái)估算一座酒店的總投資，屬于（ ）。
　　A．單元估算法
　　B．單位指標(biāo)估算法
　　C．概算指標(biāo)法
　　D．工程量近似匡算法

　　26、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（　�。�。
　　A．折舊費(fèi)
　　B．審計(jì)費(fèi)
　　C．金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)
　　D．無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)費(fèi)

　　27、在投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項(xiàng)目是（　�。�。
　　A．固定資產(chǎn)購(gòu)置支出
　　B．企業(yè)所得稅
　　C．固定資產(chǎn)折舊
　　D．貸款利息

　　28、資金來(lái)源與運(yùn)用表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的（　�。┓治�。
　　A．現(xiàn)金流量
　　B．清償能力
　　C．資產(chǎn)與負(fù)債情況
　　D．資金盈余或短缺情況

　　29、房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的（　�。�。
　　A．分離
　　B．獨(dú)立
　　C．對(duì)立
　　D．融合

　　30、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是（　　）。
　　A．商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高
　　B．商用房地產(chǎn)的收益更高
　　C．商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高
　　D．商用房地產(chǎn)的增值潛力更大

　　31、建設(shè)貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷(xiāo)售收入或（　�。�。
　　A．租金收入
　　B．土地出讓收入
　　C．長(zhǎng)期抵押貸款
　　D．凈經(jīng)營(yíng)收入

　　32、銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放在房抵押貸款時(shí)，如果對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會(huì)給銀行帶來(lái)（ ）。
　　A．操作風(fēng)險(xiǎn)
　　B．法律風(fēng)險(xiǎn)
　　C．信用風(fēng)險(xiǎn)
　　D．管理風(fēng)險(xiǎn)

　　33、由于寫(xiě)字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長(zhǎng)，在租約中一般都要包括（　�。�。
　　A．租金調(diào)整條款
　　B．代收代繳費(fèi)用條款
　　C．裝修費(fèi)用條款
　　D．折讓優(yōu)惠條款

　　34、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是（　�。�。
　　A．設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)
　　B．知名度大的主要租戶(hù)，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)
　　C．百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的
　　D．營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶(hù)，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

　　35、某寫(xiě)字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬(wàn)元，空置和收租損失為5％，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入的30％，抵押貸款還本付息為200萬(wàn)元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬(wàn)元，則2006年的凈經(jīng)營(yíng)收入為（ ）萬(wàn)元。
　　A．330
　　B．450
　　C．650
　　D．700

　　二、多項(xiàng)選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）

　　1、固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實(shí)現(xiàn)方式分類(lèi)，可以分為（　　）投資。
　　A．建筑安裝工程
　　B．新建和擴(kuò)建
　　C．設(shè)備與工器具購(gòu)置
　　D．遷建和恢復(fù)
　　E．其他費(fèi)用

　　2、從宏觀上說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析（　�。�。
　　A．物理結(jié)構(gòu)
　　B．區(qū)域結(jié)構(gòu)
　　C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
　　D．供求結(jié)構(gòu)
　　E．總量結(jié)構(gòu)

　　3、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的表述中，正確的有（　　）。
　　A．房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生
　　B．在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高　建設(shè)工程教育網(wǎng)提供
　　C．房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長(zhǎng)期均衡價(jià)格
　　D．在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率
　　E．在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動(dòng)的

　　4、在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有（　�。�。
　　A．空置量
　　B．房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)
　　C．平均建設(shè)周期
　　D．吸納率
　　E．失業(yè)率

　　5、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的）。
　　A．價(jià)格水平
　　B．銷(xiāo)售對(duì)象
　　C．基本功能
　　D．地理位置
　　E．輔助功能

　　6、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有（　�。�。
　　A．凈現(xiàn)值
　　B．投資利潤(rùn)率
　　C．現(xiàn)金回報(bào)率
　　D．靜態(tài)投資回收期
　　E．內(nèi)部收益率

　　7、下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有（　�。�。
　　A．當(dāng)計(jì)息周期為1年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率
　　B．實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值
　　C．名義利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值
　　D．名義利率相同時(shí)，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大
　　E．計(jì)算周期相同時(shí)，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大

　　8．下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（　�。�。
　　A．內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力
　　B．內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資正好被收回的收益率
　　C．當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的
　　D．如果使用貸款。且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率
　　E．內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小

　　9、用于反映項(xiàng)目清償能力的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)有（　�。�。
　　A．權(quán)益投資比率
　　B．利息備付率
　　C．償債各付率
　　D．內(nèi)部收益率
　　E．資產(chǎn)負(fù)債率

　　10、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項(xiàng)目比選時(shí)，下列表述中正確的有（　�。�。
　　A．期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)
　　B．標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值小的為優(yōu)
　　C．標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu)
　　D．標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu)
　　E．標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)

　　11、下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有（　�。�。
　　A．資產(chǎn)負(fù)債表
　　B．投資計(jì)劃與資金籌措表
　　C．借款還本付息估算表
　　D．資金來(lái)源與運(yùn)用表
　　E．損益表

　　12、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有（　�。�。
　　A．房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來(lái)降低信息成本　建設(shè)工程教育網(wǎng)提供
　　B．大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售
　　C．依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理
　　D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過(guò)信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，提供服務(wù)并獲取收益
　　E．無(wú)論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入

　　13、投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的包括（　�。�。

A．減少或避免投資決策的失誤
　　B．提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益
　　C．提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)和環(huán)境效益
　　D．為項(xiàng)目決策提供依據(jù)
　　E．為項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)

　　14、在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有（　　）。
　　A．承諾費(fèi)
　　B．手續(xù)費(fèi)
　　C．擔(dān)保費(fèi)
　　D．利息
　　E．稅費(fèi)

　　15、寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶(hù)時(shí)，往往注重考察租戶(hù)的（　　）。
　　A．商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況
　　B．面積需求大小
　　C．租金支付方式
　　D．物業(yè)服務(wù)需求
　　E．與寫(xiě)字樓業(yè)主的關(guān)系

　　三、判斷題（共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

　　1、對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)的適應(yīng)性的強(qiáng)弱往往與投資風(fēng)險(xiǎn)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。　�。ā　。�

　　2、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)�(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險(xiǎn)�！　。ā　。�

　　3、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中目前采用的銷(xiāo)售面積指標(biāo)，是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中己正式交付給購(gòu)房者或己簽訂（正式）銷(xiāo)售合同的商品房屋面積�！　。ā　。�

　　4、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給者�！　。ā　。�

　　5、在市場(chǎng)定位的差別化分析中，通常將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行業(yè)、分塊行業(yè)和專(zhuān)業(yè)化行業(yè)。　�。ā　。�

　　6、資本金利潤(rùn)率是年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額占資本金的比例。　�。ā　。�

　　7、資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。（　�。�

　　8、對(duì)于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。　�。ā　。�

　　9、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險(xiǎn)分析�！　。ā　。�

　　10、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m之外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用�！　。ā　。�

　　11、損益表反映了房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，可以用來(lái)計(jì)算內(nèi)部收益率和投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)�！　。ā　。�

　　12、商用房地產(chǎn)抵押貸款是開(kāi)發(fā)商以銷(xiāo)售的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款�！　。ā　。�

　　13、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費(fèi)用分析等多種形式�！　。ā　。�

　　14、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運(yùn)行管理為主，指導(dǎo)物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化�！　。ā　。�

　　15、零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)無(wú)關(guān)的一個(gè)最低租金收入�！　。ā　。�

　　四、計(jì)算題（共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分）

　　1．某家庭擬購(gòu)買(mǎi)一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6％，假設(shè)租金和住房市場(chǎng)價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)房，即每月的抵押貸款還款額不超過(guò)原有住房的租金收入。購(gòu)買(mǎi)新房的最低首付款為房?jī)r(jià)的30％，余款申請(qǐng)年利率為6％的住房抵押貸款，按月等額還款，最長(zhǎng)貸款年限為20年。問(wèn)：

　�。�1）該家庭能夠購(gòu)買(mǎi)最高總價(jià)為多少萬(wàn)元的新房（精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）？

　�。�2）設(shè)該家庭購(gòu)買(mǎi)了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問(wèn)至少需要在還款多少個(gè)月（取整）后，再出售原有住房并還清貸款?（8分）

　　2．某購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬(wàn)元（不包括貸款利息）。項(xiàng)目第l年投資8100萬(wàn)元，其中資本金為5400萬(wàn)元，其余為甲銀行貸款：項(xiàng)目第2年投資5400萬(wàn)元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0％，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開(kāi)發(fā)商將購(gòu)物中心用于出租經(jīng)營(yíng)，且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以?xún)斶�甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購(gòu)物中心的可出租面積為總建筑面積的70％，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營(yíng)業(yè)額的10％。預(yù)計(jì)購(gòu)物中心的出租率為95％，年超額營(yíng)業(yè)額為10000萬(wàn)元。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的35％。開(kāi)發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營(yíng)收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營(yíng)成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請(qǐng)回答下列問(wèn)題：

　�。�1）若開(kāi)發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20％，則購(gòu)物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2（精確到個(gè)位）?

　�。�2）在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13％，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少（精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）?（12分）

　四、計(jì)算題

　　1．解：已知：A=2000元，n=240個(gè)月，i=60％/12=0.5％，R=9.6％

　　（1） 求購(gòu)房最高總價(jià)

　購(gòu)房最高總價(jià)=P／70％=279161.54／70％=39.88萬(wàn)元

　�。�2）求出售原有住房時(shí)間

　　住房市場(chǎng)價(jià)值V=A×12／R=2000×12／9.6％=25萬(wàn)元

設(shè)剩余M個(gè)月需要償還25萬(wàn)元，則有

　　有：（1+0.％）M=2.667

　　M=log2.667/（1+0.5％）=196.66個(gè)月

　　240-196=44個(gè)月

　　在還款44個(gè)月之后出售住房

　　2．解：

　　解法一：敘述法

　　一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金

　　（1）計(jì)算各年自有資金凈現(xiàn)金流量

　　1）第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬(wàn)元

　　2）第2年年初：投資=-5400萬(wàn)元；甲銀行貸款5400萬(wàn)元

　　凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬(wàn)元

　　3）第3年年初：

　　歸還甲銀行貸款=2700×（1+9％）2+5400（1+9）=9093.87萬(wàn)元

　　乙銀行貸款=9093.87萬(wàn)元

　　凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬(wàn)元

　　4）第3、4年年末：

　　還本付息=9093.87×7％=636.57萬(wàn)元

　　營(yíng)運(yùn)成本=（1.5×70％×95％×x+10000×10％）×35％=（0.9975x+1000）×35％萬(wàn)元

　　經(jīng)營(yíng)收入=1.5×70％×95％×x+10000×10％=（0.9975x+1000）萬(wàn)元

　　凈現(xiàn)金流量-（0.9975x+1000）×65％萬(wàn)元

　　5）第5年年末：

　　還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬(wàn)元

　　營(yíng)運(yùn)成本=（0.9975x+1000）×35％萬(wàn)元

　　經(jīng)營(yíng)收入=（0.9975x+1000）萬(wàn)元

　　轉(zhuǎn)售收入=（0.9975x+1000）×65％×9.5萬(wàn)元

　　凈現(xiàn)金流量=（0.9975x+1000）×65％+（0.9975x+1000]×65％×9.5-9730.44

　　=（0.9975x+1000）×65％×10.5-9730.44萬(wàn)元

　�。�2）求基礎(chǔ)租金

　　二、計(jì)算全投資內(nèi)部收益率FIRR

　�。�1）計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量

　　1）第1年年初投資=8100萬(wàn)元

　　2）第2年年初投資=5400萬(wàn)元

　　3）第3年、4年年末：

　　經(jīng)營(yíng)收入=0.9975×1915+1000=2910.21萬(wàn)元

　　經(jīng)營(yíng)成本=2910.21×35％=1018.57萬(wàn)元

　　凈現(xiàn)金流量=2910.21-1018.57=1891.64萬(wàn)元

　　4）第5年年末：

　　經(jīng)營(yíng)收入=43.9975×1915+1000=2910.21萬(wàn)元

　　經(jīng)營(yíng)成本=2910.21×35％=1018.57萬(wàn)元

　　轉(zhuǎn)售收入=2910.21×65％×9.5=17970.55萬(wàn)元

　　掙現(xiàn)金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19萬(wàn)元

　　（2）計(jì)算內(nèi)部收益率

　　設(shè)i 1=13％，則有：

　　解法二：圖表法

　　一、列出自有資金現(xiàn)金流量表（年來(lái)），設(shè)計(jì)出租金為x

　二、求最低租金水平下的全部投資內(nèi)部收益率，列表：