2011年房估師理論與實(shí)務(wù)第九章考試內(nèi)容
來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-10-10
考試目的：本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)假設(shè)開發(fā)法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述
一、假設(shè)開發(fā)法的含義*——成本法的倒算法
二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)——預(yù)期原理、地租原理
三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件*
（一）假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象
�。ǘ┘僭O(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件
有規(guī)劃條件，但尚未明確的待開發(fā)用地，不可用假設(shè)開發(fā)法
�。ㄈ┘僭O(shè)開發(fā)法的其他用途
測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)、開發(fā)中的最高費(fèi)用
四、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟*
第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式*
一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式*
待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)
二、按估價(jià)對(duì)象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式（5種不同情況的起點(diǎn)：生地、毛地＼熟地、在建工程、舊房地；2種情況的終點(diǎn)：熟地、新房地。前者是土地開發(fā)，也稱一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)；后者是房地產(chǎn)開發(fā)，也稱二級(jí)市場(chǎng)開發(fā)）
�。ㄒ唬┣笊貎r(jià)值的公式
1．適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式
2．適用于將生地開發(fā)成熟地的公式
�。ǘ┣竺貎r(jià)值的公式
1．適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式、
2．適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式
�。ㄈ┣笫斓貎r(jià)值的公式（適用于在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè)）
�。ㄋ模┣笤诮üこ虄r(jià)值的公式（適用于將在建工程續(xù)建成房屋）*
（五）求舊房?jī)r(jià)值的公式（適用于將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房）
三、按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式
�。ㄒ唬┻m用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式
�。ǘ┻m用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)的公式
第三節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法*
一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義
二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別*
估價(jià)時(shí)點(diǎn)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的差異；
傳統(tǒng)方法不折現(xiàn)，直接加總；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法需要折現(xiàn)處理；
傳統(tǒng)方法單獨(dú)計(jì)算利息和利潤(rùn)，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，在利息率中考慮利息與利潤(rùn)，不需要單獨(dú)計(jì)算利息與利潤(rùn)。
三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)*
第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取*
建造期＼建設(shè)期＼銷售期＼經(jīng)營(yíng)期＼開發(fā)經(jīng)營(yíng)期
一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期P332圖形要熟練
二、開發(fā)完成后的價(jià)值
（一）開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況
�。ǘ╅_發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)同
�。ㄈ╅_發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測(cè)方法
三、后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)
四、折現(xiàn)率
五、測(cè)算中的其他有關(guān)問題
�。ㄒ唬┳⒁饧僭O(shè)開發(fā)法的三種估價(jià)前提：自己開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓、被迫轉(zhuǎn)讓
三種情況下的價(jià)值，自己開發(fā)最大、自愿轉(zhuǎn)讓居中，被迫轉(zhuǎn)讓的最小。
�。ǘ⿷�(yīng)考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以外的收益
第五節(jié)假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例
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