⑶ 居住區(qū)商場(chǎng)。居住區(qū)商場(chǎng)的建筑規(guī)模一般在3 000～10000㎡之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)

    人口l萬(wàn)～5萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在3000萬(wàn)～10000萬(wàn)元之間。居住區(qū)商場(chǎng)內(nèi)，日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)通常是主要租戶(hù)，自行車(chē)行、

    裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類(lèi)購(gòu)物中心的次要租戶(hù)。

    ⑷ 鄰里服務(wù)性商店。這些商店的建筑規(guī)模一般在3000㎡以，且以500～1000㎡建筑面積者居多，服務(wù)人口在l萬(wàn)人以下，

    年?duì)I業(yè)額在3000萬(wàn)元以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營(yíng)者通常是這些商店的承租人。

    ⑸ 特色商店。這些商店通常以其經(jīng)營(yíng)的特殊商品或服務(wù)及靈活的經(jīng)營(yíng)方式構(gòu)成自己的特色。如專(zhuān)為旅游者提供購(gòu)物服務(wù)的旅游

    用品商店、精品店商場(chǎng)、物美價(jià)廉的直銷(xiāo)店或倉(cāng)儲(chǔ)商店、有較大價(jià)格折扣的換季名牌商品店等。這類(lèi)商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年?duì)I業(yè)額等差異較大。

    除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法外，人們還常從另一個(gè)角度來(lái)區(qū)分，即不管商場(chǎng)的規(guī)模有多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存

    在形式，一是只經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的獨(dú)立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。目前國(guó)內(nèi)外以辦公、酒店、住宅或文化娛樂(lè)

    設(shè)施為主的綜合用途開(kāi)發(fā)通常將零售商店包括在內(nèi)，成為整體開(kāi)發(fā)的一部分。例如一棟辦公大樓，也許將其中的一層或若干層作為商

    場(chǎng)之用，北京中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心寫(xiě)字樓、廣州國(guó)際貿(mào)易中心就是典型的例子。這種做法的優(yōu)點(diǎn)是，整體開(kāi)發(fā)的各種使用用途為這些零

    售商店提供了現(xiàn)成的市場(chǎng)。當(dāng)然，綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場(chǎng)的規(guī)模往往受到一定程度的限制。

    ㈡ 零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析

    商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)物業(yè)的主要消費(fèi)者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和

    偏愛(ài)及購(gòu)買(mǎi)能力分析。這方面的分析研究，決定了一宗零售商業(yè)物業(yè)在其特定的市場(chǎng)范圍內(nèi)獲得成功的潛力。新零售商業(yè)物業(yè)的落成，

    并不能創(chuàng)造出新的購(gòu)買(mǎi)力，它必須從其他的零售商業(yè)物業(yè)那里吸引或爭(zhēng)取消費(fèi)者，因此，對(duì)處于同一供需圈內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)

    條件分析也非常重要。通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與物業(yè)所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的

    60%～75%都來(lái)自該區(qū)域；次要區(qū)域是距離物業(yè)所處地點(diǎn)5～15km的區(qū)域（對(duì)市級(jí)購(gòu)物中心而言），物業(yè)營(yíng)業(yè)額的15%～20%來(lái)自該區(qū)

    域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域，占營(yíng)業(yè)額的5%～15%.對(duì)于每一個(gè)零售商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，不管其規(guī)模大小如何，

    都有其輻射區(qū)域和影響范圍，但這些輻射區(qū)域和影響范圍的大小，則隨每一宗具體零售商業(yè)物業(yè)的規(guī)模、類(lèi)型、位置而有較大差異。

    人們購(gòu)買(mǎi)食品一般只愿意走一、兩公里，購(gòu)買(mǎi)服裝和家庭生活用品的出行距離可達(dá)到5～8km，出行10km以上往往是為了大宗綜合性購(gòu)物。

    ㈢ 特色、位置和停車(chē)

    除了物業(yè)的規(guī)模和影響范圍處，零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)特色，在吸引潛在的顧客方面也發(fā)揮著重要的作用，尤其是對(duì)市級(jí)購(gòu)物中心

    而言。人們經(jīng)常在居住區(qū)購(gòu)物中心和便利商店購(gòu)物，主要原因是方便快捷，因此，小型購(gòu)物商場(chǎng)一般并不依賴(lài)于吸引距離較遠(yuǎn)的消費(fèi)

    者，也就是說(shuō)特色對(duì)小型商場(chǎng)并不很重要；較大型的購(gòu)物中心，就需要樹(shù)立起自己的經(jīng)營(yíng)特色，不僅以種類(lèi)繁多且富于變化的商品、

    新穎別致的購(gòu)物服務(wù)，還要營(yíng)造一個(gè)高品質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境，以吸引廣大的顧客并使他們?cè)敢庖辉俟忸�，并逐漸形成一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的客戶(hù)

    群。另外，零售商業(yè)物業(yè)的特色，還可以從其獨(dú)具匠心的建筑物及內(nèi)外環(huán)境設(shè)計(jì)、公司招牌、建筑物內(nèi)所提供的服務(wù)設(shè)施、店面設(shè)計(jì)、商店和商品各類(lèi)組合的協(xié)調(diào)性等得以體現(xiàn)。

    在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通通達(dá)程度。由于大

    型商場(chǎng)的購(gòu)物者越來(lái)越多地使用小汽車(chē)等私人交通工具，所以，汽車(chē)出入的方便性和有否足夠的停車(chē)位，對(duì)大型商場(chǎng)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。

    顯然，鄰近快速交通主干道并不一定能保證方便地進(jìn)入物業(yè)，尤其是禁止左轉(zhuǎn)彎或雖允許左轉(zhuǎn)彎但沒(méi)有信號(hào)燈控制使路口通行條件很

    差時(shí)。商場(chǎng)標(biāo)志的易識(shí)別程度、進(jìn)出口標(biāo)志的醒目程度、物業(yè)內(nèi)部交通組織的有效程度等，也影響著物業(yè)的易接近性。

    停車(chē)的方便越來(lái)越為消費(fèi)者所重視，因此，地面停車(chē)位或地下停車(chē)庫(kù)的設(shè)計(jì)必須令司機(jī)視野開(kāi)闊，容易發(fā)現(xiàn)空位，停車(chē)方向和內(nèi)

    部通道的合理設(shè)計(jì)，也可以做到有限空間的合理使用。我國(guó)大型商場(chǎng)建筑一般是每200～250㎡的地上建筑面積設(shè)置一個(gè)停車(chē)位，且

    許多商場(chǎng)沒(méi)有達(dá)到該指標(biāo)的要求，商場(chǎng)前停車(chē)難幾乎成為非常普遍的現(xiàn)象。在"汽車(chē)輪子上生活"的美國(guó)，停車(chē)空間的大小常用兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量：一是在20世紀(jì)60年代前使用的停車(chē)系數(shù)，即停車(chē)位

    面積與零售商業(yè)物業(yè)建筑面積的比率，該系數(shù)約為1/3；二是20世紀(jì)60年代后期逐漸使用的停車(chē)指數(shù)，即每100㎡營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)

    置的車(chē)位個(gè)數(shù)，美國(guó)城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在4～5之間。當(dāng)然，由于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)方式不同，其顧

    客的數(shù)量、平均停留時(shí)間及商場(chǎng)內(nèi)工作人員數(shù)量也會(huì)有很大的差別，對(duì)所有商場(chǎng)都適用的一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)是不存在的。在城市中心商業(yè)區(qū)，單獨(dú)設(shè)置的停車(chē)樓，往往為鄰近的商場(chǎng)和寫(xiě)字樓大顧客提供停車(chē)服

    務(wù)。例如北京王府井商業(yè)區(qū)建設(shè)了擁有2000個(gè)停車(chē)位的六幢停車(chē)樓，大大地緩解該區(qū)域停車(chē)難的問(wèn)題。因此停車(chē)位數(shù)量是否足夠，有時(shí)還要放到一個(gè)區(qū)域的范圍內(nèi)來(lái)衡量。在解決停車(chē)方便性問(wèn)題時(shí)，

    處理好顧客的短時(shí)停車(chē)和員工長(zhǎng)時(shí)間停車(chē)的關(guān)系也很重要，通常的原則是短時(shí)停車(chē)優(yōu)先。