三、制定租金收取辦法

    制定租金收取辦法的目的，是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來(lái)的損失。"物業(yè)管理人員應(yīng)盡量體諒和考慮租戶的特殊

    困難，并想辦法為其解決這些困難，以達(dá)到按期足額收取租金的目的".這句話說(shuō)明，租金收取辦法要盡量考慮到租戶的方便，在物

    業(yè)管理人員和租戶間要建立起良好的信任關(guān)系，尤其是在經(jīng)濟(jì)不景氣或租戶的業(yè)務(wù)發(fā)生困難時(shí)，這種彈性策略尤為重要。當(dāng)然，這并

    不排除必要時(shí)訴諸法律的可能。在制定租金收取辦法的過(guò)程中，物業(yè)管理人員通常對(duì)按時(shí)支付租金的租戶實(shí)行一定額度的優(yōu)惠，而不是對(duì)遲交者予以罰款。經(jīng)驗(yàn)

    表明，激勵(lì)比懲罰更為有效。此外，租金收取方式和時(shí)間的選擇亦很重要，要根據(jù)租戶的收入特點(diǎn)靈活選擇收租方式，合理確定收租

    時(shí)間。此外，物業(yè)管理還提倡主動(dòng)的收租服務(wù)，通過(guò)電話、信件甚至親臨訪問(wèn)來(lái)提醒租戶按時(shí)交納租金，并讓租戶了解租金收取的程序。對(duì)于租戶主動(dòng)交納租金的行動(dòng)，要表示感謝和鼓勵(lì)。

    四、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)

    良好的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理不僅是租戶要求的，也是物業(yè)本身和物業(yè)管理目的所要求的。物業(yè)維修常起源于租戶對(duì)建筑物狀況的抱

    怨，物業(yè)管理人員在抓緊維修的同時(shí)，還要對(duì)承租人的合作表示感謝，對(duì)建筑物缺陷可能給租戶造成的不便表示歉意。這種及時(shí)應(yīng)租

    戶要求而進(jìn)行的維修，不僅能樹(shù)立物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)，而且還有助于避免由于物業(yè)缺陷而導(dǎo)致的重大經(jīng)濟(jì)損失。

    除應(yīng)租戶要求而進(jìn)行的維修外，還要按時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行定期的檢查、維修與養(yǎng)護(hù)。每次檢查維修都要依建筑物各部位和其附屬設(shè)備

    的情況有所側(cè)重。檢查結(jié)果要詳細(xì)記錄并及時(shí)報(bào)告給業(yè)主。物業(yè)管理人員雖然被授權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)的維修，但必須以不突破維

    修預(yù)算為原則。對(duì)于建筑物內(nèi)主要設(shè)備的更新工作如供熱或空調(diào)系統(tǒng)的更新，物業(yè)管理人員必須征得業(yè)主的同意。此外，對(duì)租戶就建

    筑物尤其是內(nèi)部設(shè)備的使用提供指導(dǎo)，也是物業(yè)維修計(jì)劃的重要內(nèi)容，這樣就可以使租戶、物業(yè)管理人員以及業(yè)主共同承擔(dān)物業(yè)維護(hù)的責(zé)任，并使各方的利益得到應(yīng)有的保護(hù)。

    五、安全保衛(wèi)

    當(dāng)前，物業(yè)管理人員越來(lái)越重視為物業(yè)及租戶提供安全保衛(wèi)服務(wù)。一方面，建筑物的毀損可能導(dǎo)致租戶生命財(cái)產(chǎn)的損失；另一方

    面，社會(huì)犯罪活動(dòng)亦會(huì)導(dǎo)致租戶的利益受到傷害。安全保衛(wèi)方面的考慮，從建筑物的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)就開(kāi)始了。政府的

    公共安全部門對(duì)建筑物設(shè)計(jì)過(guò)程中的保安措施尤其是防火設(shè)計(jì)都有明顯的要求。物業(yè)管理人員通常還要對(duì)建筑物內(nèi)容易造成人身傷害

    的部位做出明確標(biāo)志，以提醒人們注意安全。為了防止犯罪活動(dòng)，一般要設(shè)置大廈保安人員，鎖上人們不經(jīng)常使用的出人口，對(duì)經(jīng)常

    使用的出入口派保安人員值班。保障租戶人身和財(cái)產(chǎn)的安全，通常是業(yè)主的義務(wù)。物業(yè)管理人員應(yīng)就物業(yè)的安全保衛(wèi)計(jì)劃向業(yè)主提供專業(yè)意見(jiàn)，并代表業(yè)主實(shí)施該計(jì)劃。

    六、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系

    及時(shí)對(duì)話和溝通是建立業(yè)主、物業(yè)管理人員和租戶三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵。作為專業(yè)人士的物業(yè)管理人員，必須設(shè)法建立三方

    經(jīng)常溝通的渠道。通過(guò)物業(yè)管理人員這個(gè)中間媒介，使某方的希望、需要、抱怨能及時(shí)地讓其他各方了解。業(yè)主與租戶也可以建立起直接的聯(lián)系渠道。

    七、組織與控制

    能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的物業(yè)管理目標(biāo)，是物業(yè)管理工作有效與否的標(biāo)志。業(yè)主如果能夠定期地對(duì)物業(yè)進(jìn)行視察，則物業(yè)維修計(jì)劃、保安

    計(jì)劃的實(shí)施情況就很容易識(shí)別。物業(yè)收入和費(fèi)用支出的差異大小，也能體現(xiàn)物業(yè)管理組織與控制的有效性。此外，如果業(yè)主能不過(guò)問(wèn)

    物業(yè)管理公司的具體工作，而又對(duì)物業(yè)管理人員能及時(shí)處理所遇到的問(wèn)題抱有信心的話，那物業(yè)管理的組織與控制就是有效的。

    第三節(jié) 寫字樓物業(yè)管理

    廣義的寫字樓是指國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企事業(yè)單位用于辦理行政事務(wù)或從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物。但投資性物業(yè)中的寫字樓，則

    是指公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)的場(chǎng)地。自19世紀(jì)末以來(lái)，建筑技術(shù)的飛速發(fā)展使得世界各地

    的高層和超高層建筑大量涌現(xiàn)，這就使得集中大量辦公人員于一起成為可能。例如1972年投入經(jīng)營(yíng)的美國(guó)紐約世界貿(mào)易中心（110層）

    高378m，能同時(shí)容納5萬(wàn)人在該中心工作。我國(guó)自20世紀(jì)70年代末期開(kāi)始，尤其是最近十幾年，大量高層和超高層建筑紛紛落成，

    并在這些建筑集中的地區(qū)形成了城市的"中心商務(wù)區(qū)"，如北京建國(guó)門至大北窯附近地區(qū)等。這些坐落在中心商務(wù)區(qū)的高樓大廈，有

    許多是寫字樓物業(yè)。業(yè)主或投資者投資這類物業(yè)的主要目的，是希望通過(guò)該項(xiàng)投資，達(dá)到資本保值、資本增值和獲取周期性收益的目

    的。而完善的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)業(yè)主投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)至關(guān)重要。寫字樓物業(yè)管理和其他類型出租物業(yè)的管理一樣，也需要通過(guò)

    簽訂物業(yè)管理委托合同明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)；根據(jù)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)形式、業(yè)主投資目標(biāo)、物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀

    況和對(duì)物業(yè)本身狀況的分析，制定物業(yè)本身的發(fā)展目標(biāo)和物業(yè)管理目標(biāo)；進(jìn)行市場(chǎng)推廣工作，選擇租戶，簽訂租約，實(shí)施租賃期間的

    租戶與租約管理，適時(shí)收取并調(diào)整租金；制定物業(yè)維護(hù)和建筑物維修計(jì)劃，以確保寫字樓建筑的結(jié)構(gòu)安全性、內(nèi)部設(shè)備始終處于良好

    的運(yùn)行狀態(tài)、物業(yè)周圍有一個(gè)良好的環(huán)境；通過(guò)制定成本預(yù)算和定期的現(xiàn)金流分析進(jìn)行財(cái)務(wù)管理；以及物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部人員管理。

    除此之外，寫字樓物業(yè)管理還有其自身的特點(diǎn)。對(duì)寫字樓物業(yè)進(jìn)行分類，并對(duì)影響寫字樓分類級(jí)別的因素進(jìn)行分析，就是寫字樓物業(yè)管理的基本特色之一。