2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考資料17
來(lái)源:育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間:2011-08-08
(6)可比實(shí)例的檔次應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。
(7)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。
這里的“接近”是相對(duì)而言的:如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn),則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍然有參考價(jià)值,也可以被選作可比實(shí)例;但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快,則此期限應(yīng)縮短,可能只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說(shuō)服力。一般認(rèn)為,交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用,因?yàn)殡y以對(duì)其進(jìn)行交易日期調(diào)整。有時(shí)即使進(jìn)行交易日期調(diào)整,可能會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。
(8)可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。
交易類型主要有一般買賣、拍賣、租賃、土地使用權(quán)協(xié)議出讓等。如果為一般買賣、拍賣、租賃、土地使用權(quán)協(xié)議出讓等目的估價(jià),則應(yīng)選取相對(duì)應(yīng)的交易類型的交易實(shí)例為可比實(shí)例。另外,為抵押、抵債、房屋拆遷目的的估價(jià),應(yīng)選取一般買賣的交易實(shí)例為可比實(shí)例。
(9)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或能夠修正為正常成交價(jià)格。
選取可比實(shí)例時(shí),一般是指估價(jià)對(duì)象為土地的,應(yīng)選取類似土地的交易實(shí)例;估價(jià)對(duì)象為建筑物的,應(yīng)選取類似建筑物的交易實(shí)例;估價(jià)對(duì)象為房地的,應(yīng)選取類似房地的交易實(shí)例。選取可比實(shí)例還有所謂“分配法”,其內(nèi)容如下:如果估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物,但缺少相應(yīng)的交易實(shí)例,而有土地與建筑物合成體的交易實(shí)例時(shí),則可將此土地與建筑物合成體及其成交價(jià)格予以分解,提取出與估價(jià)對(duì)象同類型部分的房地產(chǎn)及其價(jià)格,再以此為可比實(shí)例。例如,估價(jià)對(duì)象為土地,但在其所在地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中,沒(méi)有類似土地的單獨(dú)交易實(shí)例,而有包含與該土地同類型土地的房地交易實(shí)例時(shí),則可以從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格,剩余部分為土地價(jià)格,此土地便可作為可比實(shí)例。然后再對(duì)該土地價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整,即可以求得估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格。例如,需要評(píng)估某宗土地的價(jià)格,在附近有一幢房屋買賣,其成交總價(jià)為100萬(wàn)元,其中屬于建筑物的價(jià)格為60萬(wàn)元(用成本法求得),則其土地價(jià)格為40萬(wàn)元,再以此40萬(wàn)元的地價(jià)為基礎(chǔ),修正、調(diào)整出估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格。
選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好,但是,如果要求選取的數(shù)量過(guò)多,一是可能由于交易實(shí)例缺乏而難以做到,二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大,所以,一般要求選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))的可比實(shí)例即可。
4.4 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)(五統(tǒng)一)
選取了可比實(shí)例之后,應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理,使其之間的口徑一致、相互可比,并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上,為進(jìn)行后續(xù)的修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。
建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括:①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價(jià);③統(tǒng)一幣種和貨幣單位;④統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑤統(tǒng)一面積單位。
房地產(chǎn)估價(jià)師 一次通過(guò)考試! 咨詢:010-51294794
2012年房估師VIP套餐 考試不過(guò)免費(fèi)重學(xué)! 咨詢:010-51294794
課程名稱 |
老 師 | 精講班 | 考題預(yù)測(cè)班 | ?荚囶}班 | 全真模擬考場(chǎng) | 報(bào)名 |
房地產(chǎn)基本制度與政策 | 黑敬祥 | 66講 ![]() |
10講 ![]() |
2套 ![]() |
全真摸底評(píng)測(cè) 評(píng)測(cè)后名師點(diǎn)評(píng) 不單獨(dú)出售 VIP套餐專享 |
![]() |
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 | 史貴鎮(zhèn) | 50講 ![]() |
10講 ![]() |
2套 ![]() |
||
房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 | 史貴鎮(zhèn) | 50講 ![]() |
10講 ![]() |
2套 ![]() |
||
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 | 史貴鎮(zhèn) | 50講 ![]() |
10講 ![]() |
2套 ![]() |
||
全科VIP套餐:四科目精講班+考題預(yù)測(cè)班+?荚囶}班;贈(zèng)全真模擬考場(chǎng)+考后名師點(diǎn)評(píng)+第二年免費(fèi)重學(xué) 詳情>> |
||||||
單科VIP套餐:單科目精講班+考題預(yù)測(cè)班+?荚囶}班;贈(zèng)全真模擬考場(chǎng)+考后名師點(diǎn)評(píng)+第二年免費(fèi)重學(xué) 詳情>> |
||||||
全科折扣套餐:四科目精講班=960元/套 (原價(jià)1200元);全部四科考題預(yù)測(cè)班=640元/套(原價(jià)800元) 查看>> |
||||||
單科學(xué)費(fèi):精講班300元/科,考題預(yù)測(cè)班200元/科,模考試題班100元/科;老學(xué)員兩科以內(nèi)九折,三科及以上八折! 查看>> |