備戰(zhàn)2011年房估師考試，育路教育網(wǎng)小編為大家搜集整理2011年房地產(chǎn)估價師理論與實務(wù)模擬試題，希望對參加考試的各位同學(xué)有所幫助！

    31、某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現(xiàn)在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報酬率是10%，運營費用率為30%，則該門市現(xiàn)在帶租約出售時的正常價格是（ ）

    A. 700000元

    B. 695554元

    C. 777268元

    D. 800500元

    答案：C

    解析：租賃期限內(nèi)的年凈收益=200*180*（1-30%）*12=302400元

    租賃期限外的年凈收益=200*200*（1-30%）*12=336000元

    V=302400/（1+10%）+302400/（1+10%）2+336000/（1+10%）3=777268元

    32、按直接比較判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為（ ）。

    A.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%

    B.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%

    C.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%

    D.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%

    答案：D

    解析： 根據(jù)教材111頁直接比較公式，100/（ ）=0.98，可以計算出括號內(nèi)的數(shù)值應(yīng)為102.04，由于100代表估價對象房地產(chǎn)區(qū)域的打分，102.04代表可比實例房地產(chǎn)區(qū)域的打分，一目了然，可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象：102.04-100=2.04.

    33、 某建筑物已使用8年，經(jīng)實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為（ ）%.

    A.76

    B.80

    C.81

    D.84

    答案：C

    解析：求成新率的公式：1-（1-殘值率） X （有效經(jīng)過年數(shù) / 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命），即，1-（1-5%） X 8/ （8 +32）=0.81.

    34.在成本法求取折舊中，采用（ ）更符合實際情況

    A. 有效經(jīng)過年數(shù)

    B. 實際經(jīng)過年數(shù)

    C. 剩余經(jīng)過年數(shù)

    D. 自然經(jīng)過年數(shù)

    答案：A

    解析：自然經(jīng)過年數(shù)不能反映建筑物真實的狀況，采用有效經(jīng)過年數(shù)求出的折舊更符合實際情況。

    35.（ ）是隨著時間的推移而減少的。

    A.原始價值

    B.賬面價值

    C.市場價值

    D.投資價值

    答案：B

    解析： 原始價值是始終不變的；賬面價值是隨著時間的推移而減少的；市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。