物業(yè)管理業(yè)務(wù)

（一）怎樣籌開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)

自2005年以來(lái)，屢有開(kāi)發(fā)商、業(yè)主以及相關(guān)部門(mén)到省律協(xié)咨詢了解有關(guān)物業(yè)管理領(lǐng)域的諸多問(wèn)題。其中，如何籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)便是前來(lái)咨詢的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，伴隨房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，社區(qū)建設(shè)的不斷完善，以往業(yè)已存在的物業(yè)管理領(lǐng)域的諸多矛盾，近來(lái)表現(xiàn)得更為突出。其中，籌開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)是其中的熱點(diǎn)及難點(diǎn)之一。實(shí)踐中，業(yè)主在房屋尚未交付前，其主體地位為購(gòu)房合同的一方當(dāng)事人，所享有的是合同債權(quán)。眾所周知，在房屋交付后，業(yè)主大會(huì)成立之前，前期物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商選任的，這一期間，無(wú)論從程序上講還是從實(shí)體上講，此時(shí)的業(yè)主并沒(méi)有充分享受到自己應(yīng)有的權(quán)利。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第8條、11條，建設(shè)部頒布的規(guī)范性文件《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第2條、3條、9條，均規(guī)定唯有業(yè)主大會(huì)依照程序正式成立，業(yè)主才真正享有法律意義上的業(yè)主權(quán)，要想享有真正法律意義上的業(yè)主權(quán)，“萬(wàn)里長(zhǎng)征第一步”，便是盡快籌開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。承辦過(guò)此類業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前籌開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)有以下幾個(gè)前置性法律問(wèn)題須高度重視�，F(xiàn)予以歸納，供同行參考，以期拋磚引玉。

一、一個(gè)住宅小區(qū)宜存在一個(gè)業(yè)主大會(huì)籌備組

實(shí)踐中，曾出現(xiàn)這樣的難題，即小區(qū)里ABC……諸幢，幾乎一幢冒出一個(gè)業(yè)主大會(huì)籌備組，以致幾個(gè)籌備組之間相互抵觸，甚至揚(yáng)言要對(duì)簿公堂。其實(shí)，面對(duì)這樣的問(wèn)題，《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》早有原則性規(guī)定，第5條規(guī)定：業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作�；I備組成員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。由此可見(jiàn)，一旦一個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)數(shù)個(gè)業(yè)主大會(huì)籌備組，追根溯源，還是要從建設(shè)單位（含公有住房出售單位）及主管部門(mén)、街辦（鄉(xiāng)政府）等方面找原因。凡未經(jīng)他們同意的，應(yīng)不予認(rèn)可；凡經(jīng)他們同意的，則“解鈴還需系鈴人”，宜提請(qǐng)他們這些單位、部門(mén)重新予以認(rèn)定。

二、充分考慮前期物業(yè)公司作為首次業(yè)主大會(huì)籌備主體的可行性

前期物業(yè)公司是建設(shè)單位在業(yè)主大會(huì)成立之前選聘的。實(shí)踐中，業(yè)主在入住的初始階段，與前期物業(yè)公司之間必然存在一個(gè)磨合的過(guò)程，期間彼此累積了一些糾葛。但是由于前期物業(yè)公司往往在小區(qū)建設(shè)的收尾階段即進(jìn)入小區(qū)從事物業(yè)管理工作，介入房屋交付、配套設(shè)施使用、整體巡查維護(hù)等工作，對(duì)于小區(qū)的建筑、管網(wǎng)、線路等方面的情況，掌握得較為全面，且通過(guò)與業(yè)主們接觸，掌握了入住率等與首次召開(kāi)業(yè)主大會(huì)有關(guān)的信息。因此，律師在代理過(guò)程中，圍繞籌開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，首選的方案仍應(yīng)爭(zhēng)取前期物業(yè)公司成為首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的籌備主體。同時(shí)，前期物業(yè)公司基于自身公司利益，為了能延續(xù)在該小區(qū)的服務(wù)，往往也樂(lè)于接受這樣的方案，并以此為契機(jī)，努力改善自身的服務(wù)。

三、籌開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的“數(shù)字”條件

律師建議，實(shí)務(wù)中，籌開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，有兩個(gè)“數(shù)字”條件很重要。

1、小區(qū)入住率宜達(dá)到60%；

2、行使投票權(quán)的比例宜達(dá)到60%。

當(dāng)具備上述兩個(gè)條件時(shí)，意味著啟動(dòng)籌開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)程序，便有了較為理想的前提基礎(chǔ)。

當(dāng)然，即使對(duì)上述二個(gè)問(wèn)題予以了高度重視并妥善解決，也不意味著可以高枕無(wú)憂。由于現(xiàn)有法規(guī)、規(guī)范性文件對(duì)首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的方式、效力、具體措施等問(wèn)題仍未作出明確規(guī)定，因此，在籌開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)過(guò)程中，建議：一要依靠法律；二要依靠房產(chǎn)行政主管部門(mén)；三要依靠所在街辦（鄉(xiāng)政府）；四要依靠一批熱心的加入籌備組的業(yè)主成員；五要依靠建設(shè)單位。

業(yè)內(nèi)人士指出，唯有在不規(guī)范的情形下，律師能拿出規(guī)范化、可操作性強(qiáng)的措施、辦法，方能體現(xiàn)律師的獨(dú)特作用；也唯有業(yè)內(nèi)同行共同努力，多積累這類辦案經(jīng)驗(yàn)，方能早日在江西律師業(yè)界造就一批為物業(yè)管理領(lǐng)域提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)的專家型律師。