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在運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),目前存在著許多問(wèn)題,他們都不同程度地影響了估價(jià)過(guò)程的科學(xué)性和估價(jià)結(jié)果的精確度。這些問(wèn)題主要體現(xiàn)在收益法的適用范圍和參數(shù)確定及資本化率的確定等幾方面。

收益法是房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法之一，它在具體的估價(jià)中存在著各種各樣的問(wèn)題，應(yīng)引起注意。

一、有收益性房地產(chǎn)的內(nèi)涵

總的來(lái)說(shuō)，收益法適用于有收益性的房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。在實(shí)際評(píng)估中，估價(jià)人員普遍認(rèn)為只有目前存在有收益的房地產(chǎn)才能算作是有收益性的房地產(chǎn)，才能用收益還原法進(jìn)行估價(jià)，而沒(méi)有現(xiàn)實(shí)收益的房地產(chǎn)是不能用收益還原法估價(jià)的。我們認(rèn)為， “有收益性”應(yīng)體現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是現(xiàn)實(shí)存在的有收益性的房地產(chǎn),例如正在經(jīng)營(yíng)的商店、賓館，已出租的房屋等；二是存在有潛在性收益的房地產(chǎn)，例如一塊將產(chǎn)生預(yù)期收益的空地，新建的還未出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，這些都屬于沒(méi)有現(xiàn)實(shí)收益，但有潛在收益的房地產(chǎn)。收益法評(píng)估由于是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為基礎(chǔ)，因此，潛在性的收益也應(yīng)屬于收益還原法中“有收益性房地產(chǎn)”的范圍之列。自有房地產(chǎn)也存在“有收益性”。傳統(tǒng)上認(rèn)為自有房地產(chǎn)屬于業(yè)主自己使用，它既沒(méi)有出租也不從事經(jīng)營(yíng)，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法來(lái)對(duì)其估價(jià)，但根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“機(jī)會(huì)收益”原理思想，可把自有房地產(chǎn)當(dāng)作出租性房地產(chǎn)看待，即業(yè)主的租金節(jié)省就相當(dāng)于他的租金收入，從而它就產(chǎn)生了收益。

二、出租性房地產(chǎn)相關(guān)總收益的確定

房地產(chǎn)總收益可分為實(shí)際總收益和客觀總收益。實(shí)際總收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，客觀總收益是排除了實(shí)際總收益中的屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常總收益。

目前估價(jià)人員在運(yùn)用收益法對(duì)出租性房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，普遍都采用客觀總收益來(lái)作為房地產(chǎn)的總收益，但我們認(rèn)為對(duì)于不同類(lèi)型的出租性房地產(chǎn)，總收益的求取是不相同的，因此不能一概用客觀總收益來(lái)作為出租性房地產(chǎn)的總收益�？陀^總收益適用于不存在房屋租約的情況下。實(shí)際總收益則適用于已出租的房屋，且簽定了長(zhǎng)期租約，期滿要續(xù)租的情況。對(duì)于只存在短期租約，期滿不續(xù)租的房屋，則需客觀總收益和實(shí)際總收益綜合考慮，即租約限制內(nèi)采用實(shí)際總收益，租約限制外采用客觀總收益來(lái)確定其房地產(chǎn)總收益。

客觀總收益的求取通常是采用市場(chǎng)比較法，在市場(chǎng)上收集同類(lèi)房地產(chǎn)的租賃價(jià)格，然后對(duì)收集來(lái)的案例價(jià)格，根據(jù)待估房地產(chǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行因素修正。因素修正主要是從地段因素、面積因素、樓層因素、租賃期限因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過(guò)以上的因素修正后，即可求出待估房地產(chǎn)的客觀潛在租金水平，但同時(shí)還要考慮空置率和租金損失問(wèn)題�？罩寐士筛鶕�(jù)待估房地產(chǎn)所在區(qū)域的平均空置率來(lái)確定，租金損失是指包括拖欠租金或不交租金等情況，它與承租人有直接的關(guān)系。

實(shí)際總收益的求取則根據(jù)房屋所有權(quán)人和租賃戶簽定的租賃合同上的租金確定。契約租金一般分為兩種，一種是租金在租賃期內(nèi)不發(fā)生變化；一種是租金在租賃期內(nèi)根據(jù)市場(chǎng)上租金的變動(dòng)情況作周期性的調(diào)整。一般來(lái)說(shuō)租賃期較長(zhǎng)的契約都采用的是第二種，因?yàn)槭袌?chǎng)上租金水平在長(zhǎng)期會(huì)發(fā)生較大的波動(dòng)，因此出租人為了自身的利益，一般都要求租金在周期內(nèi)根據(jù)市場(chǎng)作相應(yīng)調(diào)整。

三、利息是否應(yīng)作為總費(fèi)用扣除

傳統(tǒng)上認(rèn)為利息應(yīng)作為費(fèi)用扣除，因?yàn)槔�息是投資房地產(chǎn)成本支出的一部分，但我們認(rèn)為這是不恰當(dāng)?shù)�，因�(yàn)橥顿Y者之所以要選擇投資房地產(chǎn)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)帶來(lái)的投資收益大于銀行的存貸款利息。正因?yàn)槿绱送顿Y者才愿意從銀行貸款來(lái)投資房地產(chǎn)或者犧牲銀行的存款利息來(lái)投資于房地產(chǎn)。因此，無(wú)論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應(yīng)作為費(fèi)用扣除。 轉(zhuǎn)貼于：房地產(chǎn)估價(jià)師考試_考試大