第8講 房地產(chǎn)交易管理制度與政策（下）

一、內(nèi)容提要：

1、房屋租賃管理
2、房地產(chǎn)抵押管理

二、考試要求：

1、了解住房置業(yè)擔保機構和業(yè)務管理有關規(guī)定要求。
2、熟悉抵押的概念，租賃的概念和分類。
3、掌握房地產(chǎn)抵押的有關規(guī)定及實施要點，房地產(chǎn)租賃的有關規(guī)定。

第四節(jié) 房屋租賃管理

一、房屋租賃的概念及分類

1、房屋租賃的概念
房屋租賃是房地產(chǎn)市場中一種重要的交易形式。
房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。（《城市房地產(chǎn)管理法》）
房屋租賃，是指房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應遵守本辦法。即這幾種行為也應按照房屋租賃關系進行管理。[《城市房屋租賃管理辦法》(建設部第42號令)(以下簡稱《租賃管理辦法》)]
例題：房屋租賃是房地產(chǎn)市場中一種重要的( )形式。
A、轉(zhuǎn)讓 B、買賣 C、交易 D、析產(chǎn)
答案：C
2、 房屋租賃的分類
（1）按房屋所有權的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。公有房屋的所有權人是國家，但在租賃關系中，國家并不作為民事法律主體出現(xiàn)，是采取授權的方式，由授權的單位具體管理。按照目前我國的管理體制，直管公房一般由各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權利；自管公房由國家授權的單位管理。私有房屋的所有權人是指持有完全的房屋所有權證的個人。共有權人必須在所有共有權人同意后方可將房屋出租。
（2）按房屋的使用用途，房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。其中，非住宅用房的租賃包括辦公用房和生產(chǎn)經(jīng)營用房的租賃。
例題：按房屋的使用用途，房屋租賃分為( )。
A、公有房屋的租賃 B、私有房屋的租賃 C、住宅用房的租賃 D、非住宅用房的租賃
答案：CD
二、房屋租賃的政策
我國采取對住宅用房與非住宅用房區(qū)別對待、分別管理的作法。對于住宅用房的租賃，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策�！睂τ谧庥梅课輳氖律�產(chǎn)、經(jīng)營活動的，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款�！睂τ谧庥梅课輳氖律�產(chǎn)、經(jīng)營活動的，在不違背政策法律的前提下，可以由租賃雙方根據(jù)平等、自愿的原則協(xié)商議定租金和其他租賃條款，而不應當由政府規(guī)定統(tǒng)一租金標準，要靠市場來進行調(diào)節(jié)和制約。
目前，下列政策仍將成為房屋租賃的重要依據(jù)，主要有：
(1)公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權證》和城市人民政府規(guī)定的其他證明文件，承租人必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租房證明和身份證明(法人單位介紹信)。私有房屋出租人必須持有《房屋所有權證》，承租人必須持有身份證明。
(2)承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人應當繼續(xù)履行原租賃合同。
(3)共有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權。
(4)租賃期限內(nèi)，房屋所有權人轉(zhuǎn)讓房屋所有權，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。
例題：我國對住宅用房與非住宅用房采取( )的作法。
A、一樣 B、區(qū)別對待 C、分別管理 D、相同
答案：BC
三、 房屋租賃的條件
公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法取得《房屋所有權證》的；
(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；
(3)共有房屋未取得共有人同意的；
(4)權屬有爭議的；
(5)屬于違章建筑的；
(6)不符合安全標準的；
(7)抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；
(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的。
例題： 下列房屋不得出租的包括( )。
A、未依法取得《房屋所有權證》的 B、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的； C、共有房屋，取得共有人同意的 D、權屬有爭議的 E、屬于違章建筑的
答案：ABDE
解析：共有房屋，取得共有人同意的，是符合出租條件的，因此，它不符合題意。