第1講　房 地 產(chǎn) 業(yè)

一、內(nèi)容提要：

1、房地產(chǎn)業(yè)概述
2、城市住房制度改革
3、城市土地使用制度改革
4、房地產(chǎn)法制建設(shè)

二、考試要求：


1、解房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革，房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。
2、熟悉房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用，城鎮(zhèn)住房制度改革，城市土地使用制度改革。
3、掌握房地產(chǎn)業(yè)的概念和行業(yè)細(xì)分，房地產(chǎn)領(lǐng)域的基本法律、行政法規(guī)體系。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)：

第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)概述

一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念
房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營，管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。

例題：房地產(chǎn)業(yè)屬于（ ）。
A、第一產(chǎn)業(yè) B．第二產(chǎn)業(yè) C．第三產(chǎn)業(yè) D．第四產(chǎn)業(yè)
答案：C
解析：由于房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營，管理、服務(wù)的行業(yè)，所以它屬于第三產(chǎn)業(yè) ，因此，應(yīng)選C。
房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。

例題：房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為（ ）。
A、 房地產(chǎn)咨詢 B．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 C房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)． D物業(yè)管理．
答案：ABCD

1、房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)
房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
房地產(chǎn)開發(fā)具有資金量大、回報(bào)率高，風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。

2、房地產(chǎn)咨詢業(yè)
房地產(chǎn)咨詢是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)，現(xiàn)實(shí)中的具體業(yè)務(wù)有接受當(dāng)事人的委托進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃等。

3、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，簡稱房地產(chǎn)估價(jià)或房地產(chǎn)評(píng)估，是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，不僅是代理新房的買賣，還包括代理舊房的買賣；不僅代理房地產(chǎn)的買賣，還代理房地產(chǎn)的租賃等業(yè)務(wù)。

5、物業(yè)管理業(yè)
物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理是一種經(jīng)營型、企業(yè)化的管理，通過質(zhì)價(jià)相符的有償服務(wù)和一業(yè)為主、多種經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展和自我完善。
中國傳統(tǒng)的房屋管理是由政府的職能部門以行政手段對(duì)房屋進(jìn)行管理的一種體制，具有如下幾個(gè)重要特征：①管理者為政府職能部門，②管理單位并非企業(yè)，而屬于事業(yè)性質(zhì)；②管理對(duì)象是國有房產(chǎn)(或其他直管公房)；④管理手段基本上為行政手段，是福利型的管理；⑤業(yè)主和用戶只能被動(dòng)接受管理，別無選擇；⑥管理內(nèi)容單一，一般只限于對(duì)房屋及附屬設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
有調(diào)查表明，人們在關(guān)心房價(jià)和質(zhì)量之后，第三大關(guān)心的問題就是物業(yè)管理。實(shí)踐證明，高質(zhì)量、好信譽(yù)的物業(yè)管理能增強(qiáng)購房者的信任感和安全感，人住后會(huì)感到舒適和愉悅，會(huì)激發(fā)起購買欲望，極大地促進(jìn)物業(yè)的銷售。

例題：（ ）是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
A、房地產(chǎn)投資開發(fā) B．房地產(chǎn)咨詢業(yè) C．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) D．物業(yè)管理業(yè)
答案：A