模擬試題三

一、 問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在“答題紙”對應(yīng)的題號下。）<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

（一），某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn)行評估，估價目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500平方米，總建筑面積為4500平方米，2002年1月竣工。評估公司的評估結(jié)果為850元/平方米。甲公司拿到報告后頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本已達(dá)960元/平方米,而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公司認(rèn)為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認(rèn)為其評估結(jié)果是合理的？

（二），某企業(yè)購得一已停工五年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中一至四層為商業(yè)裙樓，五至二十層為住宅，裙樓部分已完成部分設(shè)備安裝�，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓二、三、四層的各一部分和五到八層的住宅部分向銀行申請抵押貸款。請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術(shù)路線，以及確定評估價值時的主要因素。

（三）、有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積500平方米，土地使用年限40年，自2000年10月13日起計。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月50000元，租期為2年，自2001年10月13日計。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的綜合稅率為租金收入的10%，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價格為510萬元。假如你欲購買該商鋪用于出租，作為長期投資，期望收益率為10%。請回答根據(jù)上述資料你能否決定購買？為什么？

二、單項(xiàng)選擇題（共10小題，每小題2分。每小題只有一個選項(xiàng)最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在“答題紙”各小題對應(yīng)的括號里）

（一）甲房地產(chǎn)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計工程全部完工需要三年時間，目前市場對該類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計在今后三年內(nèi)的住宅空置率會從目前的2%上升至10%左右。問：

1，甲公司擬其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是（　�。�

A， 因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當(dāng)比同類房屋售價高

B， 因?yàn)轭A(yù)計空置率會有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當(dāng)予以降低

C， 該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價值

D， 該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價

（二）賣房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5　月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認(rèn)定應(yīng)重新評估。請?jiān)谝韵聠栴}中選擇正確的答案：

2，估價時點(diǎn)應(yīng)是（　�。�

A，2002年4月25日　　　　　　　　　　B，2002年5月25日

C，2002年7月25日　　　　　　　　　　D，2002年7月25日以后的某一天

3，估價的價值范圍應(yīng)是（　�。�

A， 合同1規(guī)定的房款　　　　　

B， 合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%

C， 合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%

D， 合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)

（三）某商場土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2002年5月30日收益法為主進(jìn)行了估價，價值為1200萬，后因故未能立即成交。2002年8月商場投資100萬元建成了一座自動扶梯用于連接商場的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場而進(jìn)行評估，估價仍以收益法為主，估得商場價值為1280萬元，問：

4，確定商場在2002年8月30日的交易價格的最終依據(jù)是（　�。�

A， 1200萬加100萬　　　　　　　　　　B，1280萬加100萬

C， 200萬　　　　　　　　　　　　　　　D，1280萬

5，設(shè)以上最終確定的價格為P，若為投�；痣U而對商場進(jìn)行估價，則評估價值為（　　）

A. P B. P加上商場的土地使用權(quán)價格 C. P減去商場的土地使用權(quán)價格

D. P加上商場應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

（四）某工廠有一臨街廠房，占地面積900平方米，用地性質(zhì)為國有劃撥土地，建筑面積為1800平方米，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場資料，2001年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場價格分別為樓面地價650和1400元/平方米,其中土地使用權(quán)出讓金為100和450元/平方米。2001年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場價格平均為建筑面積4250/元平方米，而同期新建上述廠房建筑物的重置價格為建筑面積1500元/平方米。如果工廠將其廠房改造裝修成為商業(yè)用房的話，需投入的總費(fèi)用大約是建筑面積750元/平方米。問：

6，如果按工業(yè)用途進(jìn)行評估，估價目的為保險估價，估價時點(diǎn)為2001年5月9日，其合理的評估價值約為（　�。┤f元。

A，315.0　　　　　B，216.0　　　　C，295.2　　　　　　　D，333.0

7，假設(shè)上述規(guī)劃允許將其改造裝修成為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤，估價時點(diǎn)同上，該廠房的市場價格約為（　�。┤f元。

A，603　　　　　　B，522　　　　　C，450　　　　　　　D，549

（五）回答下列選擇題

8，下列說法中錯誤的是（　�。�

A， 在假設(shè)開發(fā)法中，估算未來開發(fā)寫成后的房地產(chǎn)價值不能采用成本法

B， 在同一建筑工程估價項(xiàng)目中不能同時采用的成本法得假設(shè)開發(fā)法

C， 假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法

D，在房地產(chǎn)抵押價值評估中采用成本法評估出的價值不一定是保守的

9，商業(yè)物業(yè)所處的位置不同，租金會有較大的差異。在同一層商場內(nèi)，對其租金起最終決定作用的因素是（　�。�

A， 是否靠近樓梯

B， 是否靠近拐角

C， 營業(yè)額的大小

D，臨街面寬窄

10，下面估價目的的估價結(jié)果中肯定不是公開市場價值提是（　　）

A， 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

B， 房地產(chǎn)資產(chǎn)入股價值評估

C， 房地產(chǎn)抵押價格評估

D，房地產(chǎn)拍賣底價評估

三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處。（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請?jiān)凇按痤}紙”上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面的空格處不計分。）

封面及目錄（略）

致委托方函（略）

估價師聲明（略）

估價的假設(shè)和限制條件（略）

××商業(yè)城部分商鋪估價結(jié)果報告

一、委托方：××有限公司（法定代表、住所略）

二、估價方: ××房地產(chǎn)估價事務(wù)所（法定代表、住所略）

三、估價對象

估價對象為××商業(yè)城第三層的部分鋪位，即3001――3009號商鋪，總建筑面積為547.15平方米。

××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。

××商業(yè)城為理綜合性百貨商場。其中一層經(jīng)營化妝品及女裝，二層、三層經(jīng)營男女裝，四層經(jīng)營家用電器及床上用品，五層為兒童樂園，六層為辦公及娛樂場所。

根據(jù)實(shí)地查勘及業(yè)主介紹，三層鋪位（3001――3009號）經(jīng)營男女裝，業(yè)主分別與“×”、“××”、“×××”等品牌商家簽訂了租賃協(xié)議。

四、估價目的

為××有限公司向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)而評估估價對象的公開市場價值。

五、估價地點(diǎn)

　　2002年6月20日　

六、定義價值（略）

七、估價依據(jù)（略）

八、估價原則（略）

九、估價方法

估價人員深入細(xì)致地分析了估價對象特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的資料及所收集的相關(guān)資料，在實(shí)際查勘和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，估價對象為商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)在××區(qū)房地產(chǎn)市場出售、出租案例較多，故采用市場比較法及收益法進(jìn)行估價，并將兩種方法的估價結(jié)果加以綜合，確定最終價值。

市場比較法是將估價對象與估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格進(jìn)行修正，以此估算估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。

收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。

十、估價結(jié)果　

××有限公司委托評估的位于路商業(yè)城三層的3001――3009號商鋪，建筑面積合計為547.15平方米產(chǎn)，該部分房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的公開市場價值為398萬港元，折合人民幣為426萬元，（港幣：人民幣＝1：1.07）。

十一、估價人員（略）

十二、估價作業(yè)日期（略）

十三、估價報告應(yīng)用的有效期（略）

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