案例分析練習(xí)題

　　對(duì)某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料見表1，并用收益法評(píng)估該寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。

　　估價(jià)測(cè)算如下(節(jié)選)：

　　(一)年有效毛收入22000㎡×(50+5)×12×(1-10%)元/㎡=13068000元

　　(二)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　1.年維修費(fèi)用

　　25000㎡×2000元/㎡×2%=1000000元

　　2.年管理費(fèi)用

　　年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失

　　=13068000×3%+500×50%=692040(元)

　　3.年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000元×5.55%=725274元

　　4.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用小計(jì)

　　年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1000000元+692040元+725274元=2417314元

　　(三)年凈收益年凈收益=(一)項(xiàng)-(二)項(xiàng)=13068000元-2417314元=10650686元

　　(四)估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果=10650686/5%[1-1/(1+5%)50]元=194438130元

　　答案：

　　(1)年有效毛收入計(jì)算錯(cuò)誤，物業(yè)管理費(fèi)不應(yīng)計(jì)算。應(yīng)為;

　　22000㎡×50元/㎡×12×(1-10%)=11880000元

　　(2)年管理費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤，不應(yīng)計(jì)人管理用房租金損失。應(yīng)為：

　　年管理費(fèi)用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元

　　(3)年房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及附加應(yīng)為：11880000×(12%+5.55%)=2084940元

　　因此年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)為三項(xiàng)之和：

　　年維修費(fèi)用+年管理費(fèi)用+年稅金=1000000+356400+2084940=3441340元;

　　年凈收益(年凈租金)=11880000-3441340=8438660元。

　　(4)估價(jià)結(jié)果計(jì)算時(shí)收益年限取值錯(cuò)誤，應(yīng)取45年，即：

　　估價(jià)結(jié)果=8438660/5%×[1-1/(1+5%)45]=149989335元=14999萬元